Les solutions d’investissement dont le sous-jacent est immobilier comportent un risque de perte en capital. Il s’agit d’un investissement de long terme pour lequel la liquidité peut être limitée, la sortie n’étant possible que s’il existe une contrepartie. Prenez connaissance des risques en cliquant ici.
SCPI santé : guide 2026 pour investir dans l’immobilier médical
Découvrez comment investir en SCPI santé, secteur porteur et résilient. Des
critères clairs, des conseils concrets et une vision 2026 à suivre.
Source : envato elements
Ce qu’il faut retenir :
La SCPI santé s’impose depuis plusieurs années comme une thématique à part entière au sein de l’investissement immobilier. En se positionnant sur des actifs liés aux soins, au vieillissement de la population et aux infrastructures de bien-être, elle répond à des besoins structurels peu sensibles aux aléas conjoncturels. Avant d’investir, il reste essentiel de comprendre son fonctionnement, ses spécificités, ses critères de sélection et les risques associés.
Avertissement : Investir en SCPI comporte un risque de perte en capital. Il s’agit d’un investissement de long terme pour lequel la liquidité peut être limitée, la sortie n’étant possible que s’il existe une contrepartie à l’achat. Les revenus ne sont pas garantis et dépendront de l’évolution du marché immobilier et du cours des devises. La SCPI Pierval Santé est soumise à d’autres risques tels que notamment le risque de change, de durabilité et le risque lié à une gestion discrétionnaire. La SCPI Euryale Horizons Santé est soumise à d’autres risques tels que notamment le risque de change, avec une exposition théorique maximale au risque de change de 50 %, le risque de durabilité et le risque lié à une gestion discrétionnaire. Pour prendre connaissance des risques veuillez consulter le DIC et la note d’information de chaque SCPI disponibles sur le site Internet d’Euryale, avant de prendre toute décision d’investissement.
Une SCPI santé est une Société Civile de Placement Immobilier, spécialisée dans l’acquisition et la gestion d’actifs immobiliers dédiés au secteur de la santé et du bien-être. Ces derniers représentent au moins 60% du patrimoine suite à la nouvelle classification de l’ASPIM de novembre 2024. Les investisseurs achètent des parts de SCPI et deviennent associés. La société de gestion collecte les fonds, sélectionne et acquiert des biens (cliniques, laboratoires, EHPAD…), les loue à des exploitants spécialisés, puis redistribue les loyers sous forme de revenus potentiels.
Comme toute SCPI, elle est encadrée par l’AMF et gérée par une société de gestion agréée.
Pour en savoir plus, consultez notre guide sur l’investissement en SCPI.
Contrairement aux idées reçues, le patrimoine d’une SCPI santé est souvent plus diversifié qu’il n’y paraît. Il se répartit sur 3 sous-classes d’actifs différentes :
le secteur médico-social (hébergement des seniors) :
hébergements médicalisés pour personnes âgées dépendantes (EHPAD), résidences services seniors (RSS), solutions intermédiaires de type coliving senior, …
le secteur sanitaire et soins de ville :
cliniques privées, maisons médicales pluridisciplinaires, centres de dialyse, pôles de soins de proximité…
les autres actifs de santé :
laboratoires de recherche, sièges sociaux de groupes de santé, locaux d’activités spécialisés, …
le secteur du bien-être :
centres de sport, établissements de thalassothérapie ou balnéothérapie, …
Cette diversification interne contribue à mutualiser les risques au sein même de la thématique santé.
Contrairement aux SCPI généralistes ou diversifiées, la SCPI santé concentre l’essentiel de ses investissements sur une seule thématique : l’immobilier de santé. Comme peuvent le faire sur d’autres thématiques les SCPI logistique ou de bureaux.
L’une des spécificités de l’actif immobilier de santé réside dans la faible mobilité des exploitants : s’il est relativement simple pour une entreprise de déménager des bureaux ou un commerce, il est beaucoup plus complexe de déplacer une clinique, un centre de soins ou un EHPAD.
Cette contrainte opérationnelle renforce souvent la stabilité locative, sans pour autant éliminer les risques.
Les SCPI de santé sont recherchées pour plusieurs raisons :
● La diversification du patrimoine immobilier
● Un accès indirect à des actifs spécialisés difficilement accessibles en direct pour le grand public
● La recherche de résilience locative, liée au caractère essentiel des
activités de santé
En 2024, le rendement moyen des SCPI santé s’est établi à 4% (source ASPIM-IEIF), un niveau proche de la moyenne de marché. Les rendements ne sont pas garantis, les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Le vieillissement de la population en France et en Europe, l’augmentation des besoins en soins et la pénurie d’infrastructures médicales soutiennent structurellement la demande pour l’immobilier de santé, en France comme en Europe et dans le reste des pays industrialisés.
Ces facteurs expliquent l’intérêt croissant pour les SCPI de santé européennes, qui cherchent à mutualiser les risques géographiques.
Investir dans l’immobilier médical, senior ou de dépendance, c’est aussi participer indirectement au financement d’infrastructures utiles à la collectivité. Certaines SCPI intègrent par ailleurs des critères ESG ou une labellisation ISR, sans que cela ne garantisse une meilleure performance du fonds.
Il convient d’analyser :
● La nature des actifs
● La répartition entre les différentes sous-classes d’actifs
● Leur localisation (France, Europe, international)
Evolution du taux de distribution des SCPI santé :
Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Source : ASPIM
La qualité des exploitants joue un rôle central : groupes de cliniques, exploitants d’EHPAD, foncières de praticiens, laboratoires reconnus. Des baux longs et une visibilité opérationnelle renforcent la stabilité des flux locatifs.
Comme toute SCPI, il faut étudier attentivement :
● Les frais de souscription et de gestion
● Le délai de jouissance
● Les conditions de revente des parts, avec un risque de liquidité
Les labels ISR ou les engagements ESG peuvent constituer un indicateur de stratégie responsable, sans garantir ni le rendement ni la valorisation future.
L’immobilier de santé est souvent considéré comme résilient. Selon MSCI Europe Healthcare index, entre 2022 et 2024, les valeurs d’expertise du secteur ont reculé de moins de 2 %, contre une baisse moyenne de près de 4% pour l’immobilier en général et près de 6% pour les bureaux. Cette relative résistance s’explique par un secteur décorrélé des cycles économiques, soutenu par des besoins structurels.
De nombreuses SCPI santé investissent en Europe (Portugal, Allemagne, Italie, et même Canada hors Europe pour Pierval Santé et Euryale Horizons Santé), selon leur stratégie, afin de mutualiser les risques et bénéficier de cadres réglementaires différents.
En 2024, les SCPI santé ont représenté environ 7 % de la collecte brute totale. Elles sont la première catégorie de SCPI spécialisées, devant la logistique (5 %) et le commerce (3 %) selon l’ASPIM. Les perspectives à long terme restent étroitement liées aux enjeux démographiques et à la pénurie d’offre.
Comparaison de la pyramide des âges des 28 membres de l’Union européenne entre 2015 et 2050
Source : ASPIM
L’achat de parts en direct et en pleine propriété permet de percevoir les revenus potentiels après le délai de jouissance. La fiscalité est celle des revenus fonciers.
Le démembrement de parts de SCPI santé consiste à séparer la nue-propriété et l’usufruit. Ce mode d’investissement peut répondre à des objectifs de préparation de revenus futurs ou d’optimisation fiscale, en contrepartie de l’absence de distribution pour le nu-propriétaire pendant la durée du démembrement.
Avertissement : En cas d’investissement en démembrement, le nu-propriétaire renonce à la perception de loyers pendant toute la période du démembrement.
La SCPI santé peut être logée dans un contrat d’assurance-vie, offrant une fiscalité spécifique et une liquidité gérée par l’assureur.
L’investissement à crédit permet d’utiliser un effet de levier financier : vous constituez un patrimoine immobilier significatif sans immobiliser immédiatement tout votre capital.
Avertissement : En cas d’investissement à crédit, nous attirons votre attention sur le remboursement des intérêts d’emprunt des premières échéances en l’absence de revenus, sur le remboursement du capital à l’échéance (si emprunt in fine) en cas de retournement du marché immobilier, et sur la déductibilité possible des intérêts d’emprunt des revenus fonciers uniquement en cas de recours à un prêt immobilier ou un prêt affecté à l’acquisition des parts de SCPI. Si le rendement des parts achetées à crédit n’est pas suffisant pour rembourser le crédit, ou en cas de baisse des prix lors de la vente des parts, le souscripteur devra payer la différence.
Exemple fictif à visée pédagogique (non contractuel) :
Un investisseur souhaite s’exposer à l’immobilier de santé via une SCPI comme Pierval Santé ou Euryale Horizons Santé.
Il souscrit des parts pour un montant donné, en direct, avec un horizon
d’investissement long terme.
Après le délai de jouissance, il perçoit des distributions potentielles,
dépendantes :
Il suit l’évolution de son investissement à travers le bulletin trimestriel et le
rapport annuel, tout en gardant à l’esprit que :
A noter : La distribution de dividendes n’est pas garantie
Une SCPI santé est une société civile de placement immobilier investissant principalement dans des actifs liés au secteur médical et à l’hébergement des seniors.
Le rendement dépend de chaque SCPI, de sa stratégie et du marché. Il n’est ni garanti ni stable dans le temps. En 2024, le Taux de Distribution moyen des SCPI de santé est de 4% (source ASPIM-IEIF).
Comme tout investissement, les SCPI comportent plusieurs risques comme l’absence de garantie, la perte en capital, le risque de liquidité, un risque de change si elle investit hors zone euro, un risque de taux et de durabilité. Pour prendre connaissance des risques veuillez consulter le DIC et la note d’information de chaque SCPI disponibles sur le site Internet d’Euryale, avant de prendre toute décision d’investissement.
Oui, sous réserve de l’éligibilité de la SCPI au contrat d’assurance-vie choisi.
Le minimum d’investissement dépend du prix de la part fixé par la SCPI, de votre patrimoine personnel, de votre horizon d’investissement et de votre souhait de prendre des risques spécifiques liés à un investissement immobilier. Chez Euryale, le minimum d’investissement est de 1000€ pour Euryale Horizons Santé et 1020€ pour Pierval Santé.
Frais de souscription, frais de gestion et éventuellement frais liés au mode de détention.
Un horizon de long terme est recommandé, généralement supérieur à 8 ans.
Nous découvrir
Investir en scpi
Nos solutions
Vous informer
© 2023 Euryale. Tous droits réservés
Nos solutions
Les solutions d’investissement dont le sous-jacent est immobilier comportent un risque de perte en capital. Il s’agit d’un investissement de long terme pour lequel la liquidité peut être limitée, la sortie n’étant possible que s’il existe une contrepartie à l’achat. Les revenus ne sont pas garantis et dépendront de l’évolution du marché immobilier et du cours des devises.
Montant investi : le montant qu’il est raisonnable d’investir dépend de votre patrimoine personnel, de votre horizon d’investissement et de votre souhait de prendre des risques spécifiques liés à un investissement immobilier.
Durée des placements : il s’agit d’un placement à long terme, la durée minimale de conservation des parts est précisée dans la documentation réglementaire des fonds.
Risque de perte en capital : ces investissements comportent un risque de perte en capital, la valeur de la part de SCPI peut évoluer de manière aléatoire en fonction notamment de l’évolution du marché immobilier, vous pouvez perdre tout ou partie de votre investissement ou devoir revendre à un prix décoté.
Risque de durabilité : les principaux risques en matière de durabilité auxquels sont exposés les investissements immobiliers sont liés aux changements climatiques : risques physiques liés à un événement climatique extrême, risques de transition liés au changement climatique impliquant de nouvelles normes de construction, risques liés à la réglementation environnementale qui conduirait le fonds à engager une dépense directe ou indirecte. Les dépenses induites par la survenance d’un risque en matière de durabilité pourraient, le cas échéant, diminuer les revenus générés par l’investissement et, par conséquent, le rendement.
Risque de change : L’investissement dans Pierval Santé comporte un risque de change lié aux devises étrangères de pays situés en Europe hors zone euro ainsi qu’en dollar canadien. Ce risque pourrait avoir un impact négatif sur la valorisation des actifs immobiliers ainsi que sur les loyers perçus.
L’investissement dans Euryale Horizons Santé comporte un risque de change lié aux devises étrangères de pays situés en Europe hors zone euro, ainsi qu’aux dollars US et canadiens. L’exposition théorique maximal est de 50% compte tenu de la politique d’investissement du fonds
Risque de taux : les fonds pouvant recourir à l’endettement, l’acquisition d’immeuble financé par le recours à au crédit expose le fonds à un risque de variation de taux et donc de majoration du coût de financement.
Risque de liquidité : la sortie n’est possible que s’il existe une contrepartie à l’achat. Les modalités de retraits ou de cessions de parts étant liées à l’existence ou non d’une contrepartie, la société de gestion ne peut garantir le rachat des parts.
En cas de démembrement , le nue propriétaire et l’usufruitier s’exposent à l’absence de liquidité durant la durée du démembrement.
Absence de garantie : ces investissements ne font pas l’objet d’une garantie, ils ne garantissent pas eux-mêmes la revente des parts, ni le retrait des parts. Les revenus ne sont pas garantis et dépendront de l’évolution du marché immobilier et du cours des devises. La valeur de la part n’est pas garantie, vous pouvez perdre tout ou partie de votre investissement ou devoir revendre à un prix décoté.
