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Investissement immobilier : les EHPAD privés, une opportunité toujours d'actualité ?
En France, les Établissements d’Hébergement pour Personnes Âgées Dépendantes (EHPAD) se divisent en trois catégories 1:
- publics (48 % des lits),
- privés non lucratifs gérés par des associations (29 %),
- privés commerciaux (23 %).
Les épargnants particuliers ont accès à ces derniers lorsqu’ils souhaitent investir dans l’immobilier de santé, souvent via des véhicules comme les SCPI. Malgré les critiques récentes, l’investissement dans les EHPAD privés demeure attractif, surtout dans un contexte de besoins démographiques croissants.
On peut noter qu’à l’étranger, la proportion de lits en EHPAD privés commerciaux est plus importante. Ils représentent 41% des lits en Allemagne et 76% au Royaume-Uni2.
Un secteur confronté à des défis, mais porteur à long terme
Le récent rapport du Sénat met en lumière les enjeux auxquels les EHPAD font face :
- hausse des coûts énergétiques,
- difficulté de recrutement,
- image publique ternie.
Il convient de noter que les difficultés les plus graves touchent les EHPAD publics et associatifs. Les EHPAD privés sont affectés dans une moindre mesure.
Avec un taux d’occupation moyen de 90 %3 et des résultats financiers globalement positifs, les structures privées offrent des perspectives intéressantes aux investisseurs. La demande pour ce type d’hébergement pour les personnes âgées augmente sans cesse.
Une besoin de maison de retraite soutenu par la démographie
La démographie ne ment pas. D’ici 2040, le nombre de seniors dépendants va augmenter de 36 %. Cela nécessitera 60 000 nouvelles places en EHPAD d’ici 2050, selon le Commissariat au Plan 4.
Face aux contraintes budgétaires de l’État, le rôle des opérateurs privés devient crucial pour répondre à cette demande. Les EHPAD privés ne visent pas à remplacer les établissements publics ou associatifs. Ils permettent de compléter une offre essentielle pour absorber le choc démographique à venir.
Pourquoi privilégier les SCPI pour investir dans les EHPAD privés ?
L’EHPAD reste un placement viable, au-delà de tout avantage fiscal. Les fondamentaux sont solides et le secteur d’activité est soutenu par l’Etat. C’est ce qu’a montré le parcours d’Orpea, devenu Emeis après avoir été recapitalisé par la Caisse des Dépôts et plusieurs assureurs.
Les solutions d’investissements sont donc nombreuses. Plutôt que d’investir en direct, les particuliers peuvent se tourner vers des SCPI spécialisées dans l’immobilier de santé, comme Pierval Santé. Ces véhicules d’investissement offrent plusieurs avantages :
- Ticket d’entrée accessible : possibilité d’investir avec des montants réduits. Cela s’accompagne d’une durée de placement conseillée de long terme.
- Gestion simplifiée : aucune contrainte liée à la gestion locative. Vous vous exposerez toutefois à un risque lié à la gestion discrétionnaire de la société de gestion.
- Diversification des risques : mutualisation au sein d’un portefeuille d’actifs de santé (cliniques, laboratoires, etc.).
Les fondamentaux des EHPAD privés restent solides, appuyés par des besoins structurels et une demande en forte croissance. L’investissement dans ce secteur, particulièrement via des SCPI, permet aux épargnants de s’inscrire dans une démarche patrimoniale durable tout en contribuant à une réponse sociétale indispensable.
SOURCES
- Commission des affaires sociales / données Drees
- OCDE
- Commission des affaires sociales / données DGCS
- Haut-Commissariat au Plan/Matières GRISES, janvier 2023, Quand les babyboomers auront 85 ans
- MSCI
