Dans un contexte de baisse de rendement des placements préférés des Français que sont le livret A et l’assurance vie, la SCPI gagne à être connue.
Si vous souhaitez diversifier votre patrimoine et que vous ne connaissez pas encore ce véhicule, voici un article qui vous aidera à comprendre leur fonctionnement avant d’investir.
Qu’est-ce qu’une SCPI
SCPI est l’acronyme de Société Civile de Placement Immobilier. Elle vous permet d’investir dans la pierre sans les contraintes de gestion qui l’accompagnent généralement.
C’est un placement à la croisée de l’immobilier et de l’épargne, on parle de pierre papier.
Les SCPI sont des fonds d’investissements collectifs qui achètent et gèrent un patrimoine immobilier pour le compte d’investisseurs privés ou institutionnels, les souscripteurs.
La société de gestion collecte des fonds pour acquérir des bureaux, des commerces, des logements mais aussi des cliniques, des locaux industriels, etc. sur des zones géographiques variées.
En contrepartie de la souscription des parts, les investisseurs reçoivent tous les mois ou tous les trimestres une quote-part sur les loyers perçus par la SCPI, proportionnellement au montant investi.
Il existe plusieurs types de SCPI selon vos objectifs :
- les SCPI de rendement qui distribuent régulièrement des revenus,
- les SCPI de plus-value dont l’objectif est de faire progresser le capital immobilier entre la souscription et la revente,
- les SCPI fiscales qui permettent de profiter des dispositifs de défiscalisation comme Pinel ou Malraux.
On distingue les SCPI à capital fixe, dont le montant plafond de la collecte est inscrit dans les statuts et les SCPI à capital variable dont le capital fluctue au gré des achats et des retraits de parts.
Le fonctionnement d’une SCPI
Comprendre le délai de jouissance – Pourquoi dois-je attendre quelques mois avant de percevoir mes premiers revenus ?
Vous ne toucherez pas vos premiers revenus le mois suivant votre souscription. En investissant dans une SCPI, vous serez confronté au délai de jouissance.
Cette période de 3 à 6 mois selon les cas s’explique par :
- les délais d’acquisition des nouveaux actifs immobiliers permis par la collecte de laquelle fait partie votre épargne
- la protection des anciens investisseurs dont les rendements ne doivent pas être pénalisés par les nouvelles souscriptions qui n’ont pas encore été investies
Un délai de jouissance long n’est pas nécessairement un signe de faiblesse de la part de la société de gestion. L’attrait pour les SCPI entraînant une forte collecte, il est préférable de prendre le temps d’analyser les actifs immobiliers pour choisir les meilleurs sans précipitation.
Comprendre les frais de gestion
Comme nous l’avons vu, en investissant dans une SCPI, vous ne vous occupez de rien contrairement à l’achat d’un bien immobilier classique. C’est la société de gestion qui prend en charge la sélection des biens, leur achat, la recherche des locataires, la gestion des biens, le paiement des impôts à l’étranger, etc.
Ces frais de gestion sont répartis entre les associés dans ce qu’on appelle la commission de souscription. Ils sont compris dans le prix de la part, ils ne s’y ajoutent pas comme lors d’un achat immobilier classique. Le souscripteur ne les règle qu’au moment de la revente de ses parts, le rachat des parts se faisant au prix de retrait.
Les risques d’un tel investissement
Comme tout placement financier, investir dans une SCPI comporte des risques :
- perte totale ou partielle en capital,
- liquidité,
- locatif,
- risque en cas d’acquisition à crédit,
La société de gestion ne peut en effet pas vous garantir le versement des loyers ni la valorisation des parts.
La revente ou le retrait de part est soumis à l’entrée de nouveaux souscripteurs via le marché secondaire ou à la cession d’actifs.
Si la SCPI dispose d’actifs en dehors de la zone euro, vous vous exposez à des risques de change. Cela peut avoir un impact négatif sur la valorisation des actifs et des loyers perçus.
L’objectif d’une SCPI est de verser un revenu stable et régulier à ses souscripteurs mais celui-ci peut varier à la baisse comme à la hausse selon les périodes. Les fluctuations du marché immobilier n’épargnent pas les SCPI.
Si les rendements moyens des SCPI sont actuellement attractifs, il est important de comprendre que les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Les avantages d’une SCPI
Si des risques existent, il faut noter que le couple rendement / risque pour une SCPI est intéressant par rapport aux autres placements.
Vous disposez d’un rendement attractif pour une prise de risque maîtrisée. Vous investissez dans l’immobilier, qui a toujours été considéré comme une valeur refuge, en vous déchargeant des contraintes qui lui sont traditionnellement rattachées.
Tranquillité de gestion
C’est la société de gestion qui sélectionne et achète les biens immobiliers mais elle prend également en charge l’entretien et les éventuelles transformations.
Elle gère également la recherche de locataires, les tâches administratives, elle prend en charge les assurances et les relations avec les locataires.
Pour cela, elle déduit des frais de gestion des revenus générés par les loyers perçus avant de les distribuer aux souscripteurs.
Diversification des actifs et dilution du risque locatif
En passant par une SCPI pour vos investissements immobiliers, vous optez pour une structure qui gère des dizaines de biens et de locataires. Cela permet des revenus réguliers et plus sécurisés que si vous investissez dans un bien unique.
Souplesse d’investissement
Investir dans une SCPI est plus accessible qu’un placement immobilier traditionnel. Le ticket d’entrée est moins élevé. Le prix d’une part de SCPI se situe entre … et … en moyenne en 2021*. Il faut en général souscrire un minimum de parts pour une durée recommandée de 10 ans.
Vous pouvez également investir à votre rythme, selon votre capital disponible, en plusieurs fois.
La technique du versement programmé vous permet d’allouer une épargne régulière à ce placement.
Protection réglementaire
Une SCPI est soumise au Code monétaire et financier. Son fonctionnement, les contrôles et les informations qu’elle doit apporter à ses souscripteurs sont régis par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF) et vous garantissent la plus grande transparence pour vos placements.
Fiscalité des SCPI, emprunt et transmission
L’investissement dans une SCPI est soumis à la même fiscalité qu’un investissement immobilier classique. Les revenus locatifs qui en sont tirés étant considérés comme des revenus fonciers. Le contribuable pourra toutefois opter s’il le souhaite pour le régime micro foncier s’il en retire moins de 15 000 euros par an.
Pour tout savoir sur la fiscalité des SCPI
On peut également emprunter par le biais d’un crédit immobilier pour acheter ses parts et les intérêts de l’emprunt sont déductibles des revenus immobiliers.
Une SCPI permet d’optimiser sa fiscalité en intégrant les parts dans une assurance vie ou en profitant du démembrement pour bénéficier uniquement du capital ou des revenus selon les stratégies mises en place.