Les solutions d’investissement dont le sous-jacent est immobilier présentent des risques. Il s’agit d’un investissement de long terme pour lequel la liquidité peut être limitée et dont le capital et les revenus ne sont pas garantis. Prenez connaissance des risques en cliquant ici.

La place des VEFA dans la stratégie d’investissement de notre SCPI de santé

Notre SCPI Pierval Santé s’apprête à fêter ses 10 ans, il nous semble opportun de faire un point détaillé sur le chemin parcouru et de partager notre vision prospective et stratégique sur un marché immobilier encore chahuté.

Dans l’environnement de marché actuel, notre objectif est de conjuguer :

  • le long terme en maintenant un patrimoine récent toujours en phase avec l’évolution du secteur de la santé tant sur les plans médical, technique, énergétique qu’environnemental car il est indéniable que les infrastructures de santé de demain différeront de celles d’aujourd’hui pour s’adapter aux nouveaux usages et besoins.
  • le court terme en répondant à la crise actuelle tout en cherchant à bénéficier de la croissance régulière et programmée du secteur de la santé pour créer de la valeur.
 
La conjugaison de ces objectifs court et long termes a pour but de maintenir la résilience de la SCPI Pierval Santé qui investit dans un secteur très spécifique.
Pour ces raisons, nous avons fait le choix en 2022 et 2023 d’investir massivement dans la construction de bâtiments neufs (appelés VEFA – vente en l’état futur d’achèvement). Nous avons mené à bien cette stratégie par l’acquisition de 36 immeubles à construire, intégralement pré-loués (BEFA – signature d’un bail en l’état futur d’achèvement).
 
Au 31 mars 2024, avec une capitalisation de plus de 3,2 milliards d’euros, :
  • près de la moitié du patrimoine de Pierval Santé a moins de 10 ans,
  • 14% du par immobilier est en cours de construction,
  • 19 immeubles neufs seront livrés en 2024.

Il est important de retenir que sur le long terme la performance d’une SCPI réside à la fois dans le niveau de rendement qu’elle délivre et dans sa capacité à créer de la valeur dans le temps avec le patrimoine immobilier qu’elle détient. La création de valeur peut prendre plusieurs formes comme des travaux de restructuration et d’extension ou des plus-values en cas de revente.

David Finck

DIRECTEUR Général d'Euryale

Le premier résultat de cette politique s’est traduit par l‘augmentation de la valeur du prix de part de 2% fin décembre 2022 et le maintien du prix de la part au 1er janvier 2024 alors même que certains grands acteurs du marché ont été contraints de baisser leur prix de part, à la suite de la baisse des valeurs d’expertises de leur patrimoine.

La construction de bâtiments neufs, un levier de création de valeur pour une SCPI

Un autre levier pour valoriser le patrimoine immobilier est l’acquisition d’immeubles en VEFA (Vente en l’Etat Futur d’Achèvement). Cette stratégie est d’autant plus pertinente dans le secteur de la santé qui, en pleine mutation, doit également répondre aux enjeux démographiques et au vieillissement de la population.

 

Cependant, l’acquisition d’immeubles en VEFA n’est pertinente d’un point de vue économique que pour un fonds de taille importante comme Pierval Santé car la conséquence immédiate et naturelle de cette stratégie est un décalage de la perception des revenus locatifs pendant toute la durée de construction. Les VEFA constituent donc des réserves de valeurs futures avec des loyers et des valeurs d’expertise qui augmentent mécaniquement à la livraison.

 

Ce décalage de perception des loyers ne peut donc pas être assimilé à une baisse de performance locative qui serait due à des impayés ou de la vacance.

Exemple théorique

L’objectif de performance est fondé sur la réalisation d’hypothèses de marché arrêtées par la société de gestion. Il ne constitue en aucun cas une promesse de rendement ou de performance.

Dans notre exemple, avec un marché stable, la création de valeur sur la même période est de l’ordre de 250 000 à 750 000€, sans prise en compte des économies de capex (travaux d’amélioration) pendant les 10 ans qui suivent la livraison d’un immeuble neuf.

Investissement immobilier

10 millions d’euros

Rendement annuel 5%

correspondant à un loyer annuel de 500 000€

Durée de construction

18 mois

Absence de loyer

pendant la construction 750 000€

Création de valeur potentielle

entre 10 et 15% soit 1 à 1,5 millions d’euros ℹ️ au terme de la construction après mise en place d’un locataire (dans un marché en valeur constante)

Le sacrifice temporaire de plusieurs points de base de rendement immédiat est largement compensé par l’augmentation de la valeur globale de l’actif sur sa durée de détention et lors de son éventuelle cession.

Avertissements sur les risques

En tant qu’investisseur dans une société civile de placement immobilier (SCPI), vous devez tenir compte des éléments et risques suivants.

Durée des placements

Il s’agit d’un placement à long terme, la durée minimale de conservation des parts recommandée est de 10 ans.

Risque de perte en capital

Cet investissement comporte un risque de perte en capital, comme tout investissement.

Risque de change

Cet investissement comporte un risque de change lié aux devises étrangères de pays situés en Europe hors zone euro ainsi qu’en dollar canadien. Ce risque pourrait avoir un impact négatif sur la valorisation des actifs immobiliers ainsi que sur les loyers perçus.

Absence de garantie

La SCPI ne fait pas l’objet d’une garantie, elle ne garantit pas elle-même la revente des parts, ni le retrait des parts, la sortie n’est possible que s’il existe une contrepartie ou la mise en place d’un mécanisme de cession des actifs en vertu de la réglementation.

Attribution du label ISR

L’attribution du label ISR ne garantit pas les performances futures, la SCPI restant soumise aux risques de durabilité tels que : les risques physiques liés à un événement climatique extrême, risques de transition liés au changement climatique impliquant de nouvelles normes de construction, risques liés à la réglementation environnementale qui conduirait la SCPI à engager une dépense directe ou indirecte. Les dépenses induites par la survenance d’un risque en matière de durabilité pourraient, le cas échéant, diminuer les revenus générés par l’investissement et, par conséquent, le rendement.

Crédits photos : Unsplash juan pablo malo
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Avertissement : Les solutions dont le sous-jacent est immobilier présentent des risques. Prenez connaissance des risques en cliquant ici.

Les solutions d’investissement dont le sous-jacent est immobilier présentent des risques. Il s’agit d’un investissement de long terme pour lequel la liquidité peut être limitée et dont le capital et les revenus ne sont pas garantis.

 

Montant investi : le montant qu’il est raisonnable d’investir dépend de votre patrimoine personnel, de votre horizon d’investissement et de votre souhait de prendre des risques spécifiques liés à un investissement immobilier.

Durée des placements : il s’agit d’un placement à long terme, la durée minimale de conservation des parts est précisée dans la documentation réglementaire des fonds.

Risque de perte en capital : ces investissements comportent un risque de perte en capital, comme tout investissement.

Risque de durabilité : les principaux risques en matière de durabilité auxquels sont exposés les investissements immobiliers sont liés aux changements climatiques : risques physiques liés à un événement climatique extrême, risques de transition liés au changement climatique impliquant de nouvelles normes de construction, risques liés à la réglementation environnementale qui conduirait le fonds à engager une dépense directe ou indirecte. Les dépenses induites par la survenance d’un risque en matière de durabilité pourraient, le cas échéant, diminuer les revenus générés par l’investissement et, par conséquent, le rendement.

Risque de change : ces investissements peuvent comporter un risque de change lié aux devises étrangères de pays situés en Europe hors zone euro ainsi qu’en dollar canadien. Ce risque pourrait avoir un impact négatif sur la valorisation des actifs immobiliers ainsi que sur les loyers perçus.

Absence de garantie : ces investissements ne font pas l’objet d’une garantie et présentent un risque de liquidité. Ni la revente des parts, ni le retrait des parts ne sont garantis.

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