Les solutions d’investissement dont le sous-jacent est immobilier comportent un risque de perte en capital. Il s’agit d’un investissement de long terme pour lequel la liquidité peut être limitée, la sortie n’étant possible que s’il existe une contrepartie. Prenez connaissance des risques en cliquant ici.
00:00:00 – Introduction
00:01:30 – Pourquoi ce webinaire
00:02:05 – 3 questions clés
00:02:55 – Performance : protection du capital et rendement
00:06:19 – Point marché
00:11:31 – Valeur de reconstitution
00:13:13 – Rendement : objectif, raisons de la baisse et perspectives
00:26:14 – Valorisation du patrimoine
00:28:21 – Gestion active (acquisitions et cessions)
00:31:56 – ESG
00:33:13 – Actifs en construction (VEFA)
00:33:59 – Transition
00:34:25 – International
00:35:55 – EHPAD
00:36:56 – Taux d’endettement
00:37:40 – Transition
00:38:08 – Mot de la fin du Président
00:40:41 – Conclusion du webinaire
En tant qu’investisseur dans une société civile de placement immobilier (SCPI), vous devez tenir compte des éléments et risques suivants :
Les questions que vous nous avez posées.
Nous entrons dans une phase de réorganisation des relations internationales qui pourrait générer beaucoup d’incertitudes (d’où la volatilité boursière qui est avant tout le fruit de la faible visibilité).
Le contexte redevient plus favorable à l’immobilier de santé pour 3 raisons :
Le marché de la santé a subi une baisse sensiblement moins importante que toutes les autres classes d’actifs immobilières. C’est l’effet du moteur démographique de l’activité, et de la longueur des baux qui rattache la valeur à la profitabilité de l’exploitant plutôt qu’aux cycles économiques.
Il n’y a pas de remise en cause du véhicule SCPI, qui reste le meilleur moyen de s’exposer à l’immobilier de façon mutualisée.
Il pourrait y avoir moins de collecte que lors des années de « taux zéro » où le rendement des SCPI était très compétitif par rapport aux placements sans risque. Mais une collecte régulière est plutôt bonne pour la performance, ça ne doit pas décourager d’investir, au contraire.
Le marché se partage entre des SCPI bureaux qui ont décroché, des néo-SCPI qui n’ont généralement pas atteint leur taille critique, et des SCPI plus résilientes, dont Pierval Santé, qui ont su préserver leur performance tout en offrant une mutualisation du risque.
Il s’agit très souvent de fonds distribués largement en assurance-vie et/ou détenus par des institutionnels (bien que peu représentés dans le fonds) qui ont pu faire des demandes de retraits importantes en valeur absolue.
Non, les métiers de la santé (hébergement des seniors ou cliniques) ne sont pas des métiers où le télétravail est faisable. Le télétravail a un impact sur le bureau.
La valeur de reconstitution au 31 décembre 2024 est de 199,18€ par part.
Le taux de rentabilité interne (TRI) est le taux annualisé sur une période donnée avec, à l’entrée, le prix de souscription constaté en début d’exercice de la période considérée ; sur la période, les revenus distribués (en tenant compte des dates de perception) et à terme, le dernier prix cédant ou la valeur de retrait constatée.
Les distributions sont incluses dans le calcul du TRI.
Le TRI à 2024 de Pierval Santé est de 3,91% et le TRI sur 10 ans est de 4,13% au 31 décembre 2024 contre 3,85% pour la moyenne du marché selon les sources de l’IEIF.
Le taux de rentabilité interne (TRI) est le taux annualisé sur une période donnée avec, à l’entrée, le prix de souscription constaté en début d’exercice de la période considérée ; sur la période, les revenus distribués (en tenant compte des dates de perception) et à terme, le dernier prix cédant ou la valeur de retrait constatée
Il s’agit ici de la valeur de retrait de votre patrimoine, intégrant les frais de souscription, indiqués dès l’ouverture du compte.
Ce n’est pas prévu pour l’instant. Nous allons rester sur un versement de dividendes trimestriel.
Les dividendes ne sont pas garantis.
La SCPI Pierval Santé est endettée à hauteur de 14,64%(LTV) et 29,91% si l’on intègre le financement pour l’accompagnement aux constructions sur les 40% autorisés par l’AMF. Vous pouvez retrouvez cette information dans chaque bulletin trimestriel.
L’évolution de la capitalisation de la SCPI Pierval Santé est fonction de l’évolution de la valeur de la part et de la collecte nette.
Capitalisation : Son montant est obtenu en multipliant le nombre de parts sociales par le prix acquéreur (ou prix de souscription) de chacune d’elles à une date donnée.
Collecte nette : La collecte nette correspond à la collecte brute diminuée des retraits et des cessions sur le marché des parts.
Pierval Santé est détenu par plus de 60 000 associés. 7% des parts sont détenues par des institutionnels, ce qui est assez faible comparativement à d’autres SCPI.
De l’ordre de 4 ou 5%, Pierval Santé étant historiquement peu référencée en assurance vie de par notamment sa spécificité étrangère.
Au 31 décembre 2024, certains arbitrages ponctuels en fin d’année ont créé une situation de parts en attente. Un carnet d’ordre de 19 382 parts est en attente de réalisation, représentant 0,1 % de la capitalisation totale, un niveau nettement inférieur à celui observé sur le marché des SCPI dans son ensemble, qui est de 2,67% d’après l’ASPIM.
Au 31 décembre 2024, 70% du patrimoine de Pierval Santé se situe à l’étranger.
La traduction sur le revenu par part n’est pas aussi directe, car il y a les acquisitions, les cessions, le remboursement du crédit et la collecte. Le rendement est une équation avec de nombreuses variables. Le rajeunissement du portefeuille immobilier sera favorable en rendements futurs pour la SCPI dans une stratégie de long terme de détention d’un patrimoine immobilier spécifique, qui représente l’outil de travail d’acteurs de la santé dans le domaine du soin et de l’hébergement.
Les rendements ne sont pas garantis.
La SCPI reste soumise au risque de durabilité tels que : les risques physiques liés à un événement climatique extrême, risques de transition liés au changement climatique impliquant de nouvelles normes de construction, risques liés à la réglementation environnementale qui conduirait la SCPI à engager une dépense directe ou indirecte. Les dépenses induites par la survenance d’un risque en matière de durabilité pourraient, le cas échéant, diminuer les revenus générés par l’investissement et, par conséquent, le rendement.
Toutes les données sont disponibles dans le rapport ESG.
2 grands types de réglementations sont à prendre en compte : les réglementations européennes, devant être déclinées ensuite sur chacun des Etats-Membres. Ex. décret Bacs.
Et des réglementations nationales, ne s’appliquant que pour un pays. Ex. décret tertiaire en France.
Pour pouvoir suivre de façon diligente les contraintes réglementaires, Euryale s’appuie sur des prestataires qui opèrent un suivi des contraintes réglementaires applicables dans les différents pays. Ex. de sujets traités : PMR, sécurité incendie, gestion des déchets etc.
La démarche suit ensuite un cours classique : une fois les situations identifiées, des audits sont menés afin de pouvoir mettre en œuvre la bonne stratégie adaptée à la situation spécifique des bâtiments.
2 axes possibles de développement du photovoltaïque.
Le premier axe consiste à anticiper les contraintes réglementaires dans les différents pays. Par exemple en France la loi APER (Accélération pour les énergies renouvelables) prévoit l’obligation de mettre des ombrières sur les parkings de plus de 10000 m² en 2026 et 1500 m² en 2028. Nous ne sommes pas concernés par le premier seuil, donc nous sommes en train de regarder quels actifs seraient concernés par le second seuil afin de déployer le solaire.
Le second axe consiste à mener une analyse économique pour voir si une solution photovoltaïque pourrait être avantageuse financièrement, en imaginant des solutions entre un prestataire, un exploitant et nous. Nous avons interrogé quelques entreprises qui sont en capacité de structurer ce type d’opérations et aviserons au cas par cas sur les situations les plus prometteuses.
En termes sociaux, différents leviers existent.
La SCPI est labellisée ISR*, ce qui veut dire qu’une grille de notation est transmise annuellement à l’ensemble de nos exploitants et Property Managers, pour évaluer la situation des bâtiments sur les plans E, S et G. Ainsi les bâtiments offrant de nombreux services à leurs occupants, prévoyant différents dispositifs pour leur bien-être (ex. passage d’un kiné, d’un dentiste, coiffeur etc.). De la même façon la présence ou non d’un système qualité chez nos exploitants est notée. Enfin, un partenariat est mis en place avec la chaire UNESCO Santé et droits humains sur le déploiement d’une charte dite « ISA – Intimité Sexualité Autonomie » afin de diffuser des principes permettant de respecter les choix propres à chacun des résidents au sein de ses établissements.
Pour ce qui concerne la sécurité des salariés : Euryale a mis en place une charte éthique avec les prestataires travaux dépassant un certain seuil (30 000 €) afin de s’assurer que les prestataires respectent un certain nombre de principes sociaux tels que le respect des droits humains.
* L’attribution du label ISR ne garantit pas les performances du fonds
Comme tout placement à long terme, nous vous conseillons d’être accompagné par un conseiller mais nous restons à votre disposition pour toute information complémentaire.
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Les solutions d’investissement dont le sous-jacent est immobilier comportent un risque de perte en capital. Il s’agit d’un investissement de long terme pour lequel la liquidité peut être limitée, la sortie n’étant possible que s’il existe une contrepartie à l’achat. Les revenus ne sont pas garantis et dépendront de l’évolution du marché immobilier et du cours des devises.
Montant investi : le montant qu’il est raisonnable d’investir dépend de votre patrimoine personnel, de votre horizon d’investissement et de votre souhait de prendre des risques spécifiques liés à un investissement immobilier.
Durée des placements : il s’agit d’un placement à long terme, la durée minimale de conservation des parts est précisée dans la documentation réglementaire des fonds.
Risque de perte en capital : ces investissements comportent un risque de perte en capital, la valeur de la part de SCPI peut évoluer de manière aléatoire en fonction notamment de l’évolution du marché immobilier, vous pouvez perdre tout ou partie de votre investissement ou devoir revendre à un prix décoté.
Risque de durabilité : les principaux risques en matière de durabilité auxquels sont exposés les investissements immobiliers sont liés aux changements climatiques : risques physiques liés à un événement climatique extrême, risques de transition liés au changement climatique impliquant de nouvelles normes de construction, risques liés à la réglementation environnementale qui conduirait le fonds à engager une dépense directe ou indirecte. Les dépenses induites par la survenance d’un risque en matière de durabilité pourraient, le cas échéant, diminuer les revenus générés par l’investissement et, par conséquent, le rendement.
Risque de change : L’investissement dans Pierval Santé comporte un risque de change lié aux devises étrangères de pays situés en Europe hors zone euro ainsi qu’en dollar canadien. Ce risque pourrait avoir un impact négatif sur la valorisation des actifs immobiliers ainsi que sur les loyers perçus.
L’investissement dans Euryale Horizons Santé comporte un risque de change lié aux devises étrangères de pays situés en Europe hors zone euro, ainsi qu’aux dollars US et canadiens. L’exposition théorique maximal est de 50% compte tenu de la politique d’investissement du fonds
Risque de taux : les fonds pouvant recourir à l’endettement, l’acquisition d’immeuble financé par le recours à au crédit expose le fonds à un risque de variation de taux et donc de majoration du coût de financement.
Risque de liquidité : la sortie n’est possible que s’il existe une contrepartie à l’achat. Les modalités de retraits ou de cessions de parts étant liées à l’existence ou non d’une contrepartie, la société de gestion ne peut garantir le rachat des parts.
En cas de démembrement , le nue propriétaire et l’usufruitier s’exposent à l’absence de liquidité durant la durée du démembrement.
Absence de garantie : ces investissements ne font pas l’objet d’une garantie, ils ne garantissent pas eux-mêmes la revente des parts, ni le retrait des parts. Les revenus ne sont pas garantis et dépendront de l’évolution du marché immobilier et du cours des devises. La valeur de la part n’est pas garantie, vous pouvez perdre tout ou partie de votre investissement ou devoir revendre à un prix décoté.
