Les solutions d’investissement dont le sous-jacent est immobilier présentent des risques. Il s’agit d’un investissement de long terme pour lequel la liquidité peut être limitée et dont le capital et les revenus ne sont pas garantis. Prenez connaissance des risques en cliquant ici.
Guide complet pour bien choisir
Investir en SCPI comporte un risque de perte en capital. Il s’agit d’un investissement de long terme. La liquidité peut être limitée et le capital et les revenus ne sont pas garantis. La SCPI est soumise à d’autres risques tels que notamment le risque de change, de durabilité et le risque lié à une gestion discrétionnaire.
Pour prendre connaissance des risques vous pouvez consulter le DIC et la note d’information de la SCPI fournis par les sociétés de gestion.
Ce guide a une vocation purement informative et ne saurait se substituer à un conseil patrimonial sur mesure.
Une SCPI ou Société Civile de Placement Immobilier a pour objet l’acquisition directe ou indirecte, y compris en l’état futur d’achèvement, et la gestion d’un patrimoine immobilier locatif, en vue de distribuer aux associés les revenus potentiels provenant de la location des immeubles (bureaux, laboratoires, cliniques, commerces, logements…). Elles sont apparues dans les années 60 et ont commencé à être encadrées par la loi dans les années 70.
Les investisseurs achètent des parts de SCPI.
La société de gestion utilise ces fonds pour acheter des biens.
Les loyers perçus sont redistribués aux investisseurs sous forme de revenus réguliers.
Bon à savoir : L’investisseur n’a aucune gestion locative à faire. La société de gestion s’en charge.
A noter : La perception de revenus n’est pas garantie
Pour découvrir comment investir en SCPI, consultez notre guide complet.
Les SCPI de rendement ont pour objectif principal de générer des revenus locatifs potentiels réguliers.
C’est le type de SCPI le plus répandu aujourd’hui. On y retrouve 8 catégories de SCPI : diversifiées, de bureaux, de commerces, de santé et éducation (spécialisées dans les résidences seniors, les cliniques, les laboratoires…), de logistique. Certaines investissent dans des zones géographiques spécifiques (Grand Paris, France, Allemagne, Etats-Unis) tandis que d’autres s’ouvrent à l’Europe voire à l’Amérique du Nord.
Pour qui ? Les investisseurs recherchant des revenus complémentaires à court ou moyen terme.
Les SCPI fiscales visent essentiellement une optimisation fiscale. Elles investissent principalement dans des biens immobiliers résidentiels, afin de permettre aux investisseurs de bénéficier d’un avantage fiscal lié à un dispositif de défiscalisation. Ces biens sont ensuite loués dans le cadre de dispositifs comme Pinel, Malraux, Denormandie.
Les SCPI Pinel reposent sur l’achat de biens pour l’habitation éligibles au dispositif Pinel. La durée d’engagement minimum est de 6 ans.
Vous font investir dans des biens nécessitant une importante réhabilitation pour imputer les dépenses (travaux, entretien…) sur les revenus fonciers ainsi générés.
Les SCPI Malraux restaurant des logements anciens, situés en Secteur Sauvegardé.
Les SCPI Denormandie se concentrent sur les logements neufs ou réhabilités dans les zones de tension locative, qui respectent des normes énergétiques.
Pour qui? Les foyers fiscaux élevés qui cherchent à réduire leur imposition avec une épargne immédiatement disponible.
On parle de SCPI de plus-value ou de SCPI de capitalisation pour désigner des SCPI dont la stratégie repose principalement sur la valorisation du capital grâce à l’appréciation des biens immobiliers acquis sur le long terme. On parle aussi parfois de SCPI de valorisation.
La stratégie d’investissement de ces SCPI cible des biens décotés, dont la valeur au m² est inférieure à la valeur du marché, pour les valoriser sur le long terme et générer une plus-value à la revente. Les SCPI de capitalisation ne représentent qu’une toute petite partie du marché global des SCPI.
Pour qui ? Pour les investisseurs qui n’ont pas besoin de revenus immédiats et qui ont un horizon de placement à long terme.
Le nombre de parts d’une SCPI à capital fixe est limité et les souscriptions ne sont possibles que lors d’augmentations de capital. Celle-ci ne peut être décidée que par la société de gestion, elle détermine le volume et la durée de cette augmentation.
En dehors de ces phases, l’acquisition de parts ne peut se faire que sur le marché secondaire qui fait se rencontrer acheteurs et vendeurs. La valeur de la part est alors déterminée par la loi de l’offre et de la demande.
Pour qui ? Pour des investisseurs expérimentés qui recherchent des opportunités ponctuelles.
Dans une SCPI à capital variable, les épargnants peuvent souscrire et vendre des parts en continu. La création de nouvelles parts est seulement limitée par le capital maximum autorisé dans les statuts de la SCPI.
Les prix d’achat et de revente des parts sont fixés par la société de gestion, selon la valeur du patrimoine immobilier détenu par la SCPI. Il n’y a pas de possibilité de spéculation.
Pour qui ? Pour les investisseurs qui recherchent flexibilité et simplicité.
Même si les SCPI vertes ne sont pas une typologie de SCPI reconnue par l’ASPIM, vous pourrez en entendre parler.
Cette terminologie désigne les SCPI qui s’engagent dans une démarche environnementale ou sociétale dans leur stratégie d’investissement.
Elles peuvent être labellisées ISR (Investissement Social et Responsable) et intégrer des critères ESG (Environnemental, Sociétal et de Gouvernance).
Pour qui ? Pour les investisseurs qui recherchent flexibilité et simplicité.
Types de SCPI
Objectif principal
Avantages
Limites
Durée conseillée
SCPI de rendement
Revenus potentiels réguliers
Loyers attractifs, diversification des actifs
Rendement potentiel variable, frais d’entrée et de gestion
8 à 10 ans
SCPI fiscales
Réduction d’impôts
Avantage fiscal
Rendement faible, revente impossible avant la fin du dispositif fiscal
9 à 12 ans
SCPI de plus-value
Valorisation du capital
Potentiel de hausse de prix
Pas de revenus, horizon de placement long
12 à 15 ans
SCPI à capital fixe
Opportunités ponctuelles
Rendements élevés possibles
Accès limité, liquidité réduite
8 à 10 ans
SCPI à capital variable
Flexibilité
Simplicité, accessibilité
Liquidité dépendant de la collecte
8 à 10 ans
Le choix d’une SCPI dépend de vos objectifs patrimoniaux. Avant d’investir dans une SCPI, vous devez-vous demander :
Faites un bilan patrimonial avant d’investir pour orienter vos choix et prenez connaissance des risques inhérents à chaque SCPI en consultant sa note d’information et son DIC (Document d’Informations Clé) disponibles auprès de la société de gestion de la SCPI.
La diversification au cœur d’une allocation patrimoniale réduit le risque global et permet de mixer revenus, fiscalité et valorisation.
Exemple : combiner une SCPI de rendement avec une SCPI fiscale.
Les SCPI de rendement offrent généralement le meilleur potentiel de revenus, mais la rentabilité dépend du marché et de la gestion de la société.
Vous font investir dans des biens nécessitant une importante réhabilitation pour imputer les dépenses (travaux, entretien…) sur les revenus fonciers ainsi générés.
Oui, c’est même recommandé pour diversifier les risques et combiner plusieurs objectifs (revenus + fiscalité).
Il faut compter entre 8 à 10 ans minimum, parfois plus pour les SCPI fiscales ou de plus-value.
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Avertissement : Les solutions dont le sous-jacent est immobilier présentent des risques. Prenez connaissance des risques en cliquant ici.
Les solutions d’investissement dont le sous-jacent est immobilier présentent des risques. Il s’agit d’un investissement de long terme pour lequel la liquidité peut être limitée et dont le capital et les revenus ne sont pas garantis.
Montant investi : le montant qu’il est raisonnable d’investir dépend de votre patrimoine personnel, de votre horizon d’investissement et de votre souhait de prendre des risques spécifiques liés à un investissement immobilier.
Durée des placements : il s’agit d’un placement à long terme, la durée minimale de conservation des parts est précisée dans la documentation réglementaire des fonds.
Risque de perte en capital : ces investissements comportent un risque de perte en capital, comme tout investissement.
Risque de durabilité : les principaux risques en matière de durabilité auxquels sont exposés les investissements immobiliers sont liés aux changements climatiques : risques physiques liés à un événement climatique extrême, risques de transition liés au changement climatique impliquant de nouvelles normes de construction, risques liés à la réglementation environnementale qui conduirait le fonds à engager une dépense directe ou indirecte. Les dépenses induites par la survenance d’un risque en matière de durabilité pourraient, le cas échéant, diminuer les revenus générés par l’investissement et, par conséquent, le rendement.
Risque de change : ces investissements peuvent comporter un risque de change lié aux devises étrangères de pays situés en Europe hors zone euro ainsi qu’en dollar canadien. Ce risque pourrait avoir un impact négatif sur la valorisation des actifs immobiliers ainsi que sur les loyers perçus.
Absence de garantie : ces investissements ne font pas l’objet d’une garantie et présentent un risque de liquidité. Ni la revente des parts, ni le retrait des parts ne sont garantis.
