Les solutions d’investissement dont le sous-jacent est immobilier comportent un risque de perte en capital. Il s’agit d’un investissement de long terme pour lequel la liquidité peut être limitée, la sortie n’étant possible que s’il existe une contrepartie. Prenez connaissance des risques en cliquant ici.
Avertissement :
Investir en SCPI comporte un risque de perte en capital. Il s’agit d’un investissement de long terme pour lequel la liquidité peut être limitée, la sortie n’étant possible que s’il existe une contrepartie à l’achat. Les revenus ne sont pas garantis et dépendront de l’évolution du marché immobilier et du cours des devises. La SCPI Pierval Santé est soumise à d’autres risques tels que notamment le risque de change, de durabilité et le risque lié à une gestion discrétionnaire. La SCPI Euryale Horizons Santé est soumise à d’autres risques tels que notamment le risque de change, avec une exposition théorique maximale au risque de change de 50 %, le risque de durabilité et le risque lié à une gestion discrétionnaire.
Ceci est une communication publicitaire. Pour prendre connaissance des risques veuillez consulter le DIC et la note d’information de chaque SCPI disponibles sur le site Internet d’Euryale, avant de prendre toute décision d’investissement.
En cas d’investissement à crédit, nous attirons votre attention sur le remboursement des intérêts d’emprunt des premières échéances en l’absence de revenus, sur le remboursement du capital à l’échéance (si emprunt in fine) en cas de retournement du marché immobilier et sur la déductibilité possible des intérêts d’emprunt des revenus fonciers uniquement en cas de recours à un prêt immobilier ou un prêt affecté à l’acquisition des parts de SCPI. Si le rendement des parts achetées à crédit n’est pas suffisant pour rembourser le crédit, ou en cas de baisse des prix lors de la vente des parts, le souscripteur devra payer la différence.
Les SCPI, ou Sociétés Civiles de Placement Immobilier, sont des véhicules d’investissement permettant d’acheter des parts d’un parc immobilier géré par une société agréée. Elles représentent un mode d’investissement immobilier plus accessible que l’immobilier en direct, aux risques mutualisés sur des dizaines voire des centaines d’actifs et à la gestion déléguée. On parle aussi de pierre-papier.
En achetant des parts de SCPI, l’investisseur devient associé et détient une part d’un portefeuille composé de biens tels que :
● immeubles de bureaux,
● cliniques, laboratoires et actifs de santé,
● commerces,
● hôtels, campings, villages de vacances,
● logistique, entrepôts,
● logements.
Les loyers collectés par la société de gestion et par la suite des dividendes sont distribués aux investisseurs, après déduction des frais. Les rendements ne sont pas garantis et peuvent varier d’une SCPI à l’autre.
A noter : La distribution de dividendes n’est pas garantie.
💡Bon à savoir : L’investisseur n’a aucune gestion locative à faire, la société de gestion s’occupe des locataires, des travaux et de l’entretien du patrimoine.
Pour en savoir plus sur le fonctionnement général des SCPI, consultez notre page Investir en SCPI.
2026 ouvre une fenêtre d’opportunité particulière : le marché immobilier se stabilise et les SCPI en profitent pour investir à des niveaux de prix plus attractifs. De quoi susciter un intérêt accru pour l’achat de parts de SCPI cette année.
En 2026, après plusieurs années de tension sur les taux, les SCPI bénéficient d’un environnement attractif. Les prix de l’immobilier professionnel se sont ajustés, ce qui permet aux sociétés de gestion d’acquérir des actifs à des niveaux de valorisation plus intéressants. Cet ajustement crée une opportunité d’investissement à long terme, car les SCPI peuvent acheter des immeubles de qualité avec un potentiel de rendement.
Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Le rendement d’une SCPI dépend du marché immobilier, de la gestion, du taux d’occupation et de la politique d’acquisition.
Certaines SCPI de rendement présentent :
● des revenus mensuels ou trimestriels (non garantis) qui reflètent la
performance locative et la stratégie immobilière de la SCPI,
● des actifs (santé, éducation, logistique) avec des baux fermes de plusieurs
années et une demande structurelle,
● une mutualisation des risques sur des dizaines voire des centaines d’actifs.
C’est l’un des rares placements à combiner : revenus potentiels réguliers, diversification immobilière et ticket d’entrée accessible (dès 1 000€ chez Euryale).
Contrairement à l’achat d’un appartement en direct, investir en SCPI permet d’accéder à un portefeuille diversifié :
● plusieurs dizaines d’immeubles,
● différents locataires,
● plusieurs secteurs immobiliers,
● parfois plusieurs pays selon les SCPI.
Cette diversification réduit le risque lié à un seul locataire ou à une seule zone géographique.
Avec minimum de souscription généralement compris en 1 000 et 5 000€ lors du premier achat (et par la suite la possibilité d’investir pour quelques dizaines d’euros), les SCPI permettent :
● démarrer un investissement immobilier sans capital élevé,
● investir progressivement, notamment quand les versements programmés sont disponibles,
● adapter son budget,
● compléter une stratégie patrimoniale existante.
Contrairement à l’immobilier locatif classique, il n’y a :
● ni locataire à gérer,
● ni travaux à superviser,
● ni vacance locative à assumer individuellement.
La société de gestion s’occupe de tout. L’investisseur ne fait que percevoir ses revenus potentiels.
La société civile de placement immobilier offre donc un placement simple, lisible et peu chronophage.
En 2026, certaines thématiques immobilières présentent des dynamiques favorables, notamment :
● la santé (résidences seniors, cliniques, laboratoires),
● l’éducation,
● la logistique,
● les résidences spécialisées.
Acheter des parts de SCPI n’a jamais été aussi simple… à condition de connaître les bonnes étapes. Voici comment réussir votre souscription en toute sérénité avec les différentes façons d’acheter vos parts. Les options diffèrent selon vos objectifs, votre horizon d’investissement et votre situation fiscale.
L’achat de SCPI en direct est le mode d’acquisition le plus courant. Il consiste à souscrire directement auprès de la société de gestion ou d’un distributeur agréé (conseiller en gestion de patrimoine, plateforme en ligne…).
Les étapes de la souscription de parts de SCPI :
1. Choisir la SCPI en fonction de vos objectifs (revenus, diversification, thématique).
2. Compléter le bulletin de souscription, incluant le nombre de parts souhaitées.
3. Fournir les pièces justificatives (pièce d’identité, justificatif de domicile, RIB).
4. Procéder au paiement du montant total.
5. Attendre le délai de jouissance, généralement entre 3 à 6 mois (selon la SCPI), avant de percevoir les revenus potentiels.
Bon à savoir : Le montant de la souscription de parts de SCPI varie selon les sociétés de gestion et les SCPI. Certaines SCPI imposent un minimum de souscription, souvent compris entre 1 000€ et 5 000€ pour une première souscription.
Vous pouvez investir en passant directement par la société de gestion, en vous faisant conseiller par votre gestionnaire de patrimoine ou pour les investisseurs les plus initiés en passant par une plateforme en ligne.
Les plateformes spécialisées proposent une souscription 100% digitale. Elles vous proposent une simulation rapide, une comparaison directe des différentes SCPI et un accompagnement optionnel.
Solution la plus courante : vous achetez les parts et percevez l’intégralité des revenus potentiels.
Le démembrement est une stratégie d’optimisation patrimoniale permettant de séparer :
Exemples d’intérêt :
💬 Info pratique : La nue-propriété permet d’acheter moins cher tout en ne payant aucun impôt foncier pendant la durée du démembrement en contrepartie de la renonciation à la perception des loyers.
L’assurance-vie permet d’intégrer au sein du contrat des unités de compte SCPI.
La fiscalité de l’assurance-vie s’applique, les gains ne sont imposés qu’au moment du rachat total ou partiel,
Meilleure liquidité : rachat assuré par l’assureur,
Transmission optimisée.
Les assureurs ne référencent pas toutes les SCPI, le choix est plus restreint.
Les rendements peuvent être légèrement inférieurs à ceux d’un achat en direct, compte tenu des frais de contrat appliqués par l’assureur.
Grâce au financement à crédit des SCPI, il est possible d’utiliser l’effet de levier pour améliorer la performance de votre stratégie d’investissement, car il permet d’acheter plus de parts que votre apport initial ne vous le permettrait.
Avantages d’un achat de SCPI à crédit :
En cas d’investissement à crédit dans une SCPI, nous attirons votre attention sur le remboursement des intérêts d’emprunt des premières échéances en l’absence de revenus, sur le remboursement du capital à l’échéance (si emprunt in fine) en cas de retournement du marché immobilier et sur la déductibilité possible des intérêts d’emprunt des revenus fonciers uniquement en cas de recours à un prêt immobilier ou un prêt affecté à l’acquisition des parts de SCPI. Si le rendement des parts achetées à crédit n’est pas suffisant pour rembourser le crédit, ou en cas de baisse des prix lors de la vente des parts, le souscripteur devra payer la différence.
Quelle que soit la méthode choisie, l’achat de SCPI doit s’inscrire dans une démarche réfléchie, adaptée à votre profil, à votre fiscalité et à votre horizon d’investissement. Les modalités d’achat peuvent influencer votre fiscalité et vos revenus potentiels.
Maintenant que vous connaissez les différentes modalités d’achat de parts de SCPI, voyons comment choisir un type de SCPI adapté à vos objectifs et à votre profil d’investisseur.
Objectif : générer des revenus réguliers (non garantis) grâce à des bureaux, des actifs de santé, des crèches ou des écoles, des commerces, de la logistique…
Avantages :
Objectif : offrir une réduction d’impôt via des dispositifs comme Pinel, Malraux, Déficit foncier, Denormandie.
Objectif : valorisation du capital à long terme. Ces SCPI visent des biens décotés ou à fort potentiel pour les rénover et réaliser des travaux qui augmenteront leur valeur.
Critères clés :
Pour aller plus loin, consultez la page sur les types de SCPI.
Même s’il a des avantages, comme tout investissement en immobilier, l’investissement en SCPI comporte des risques.
Comparons maintenant les deux principaux modes d’acquisition : l’achat en direct et l’achat de SCPI en assurance-vie. Ces deux solutions répondent à des objectifs patrimoniaux différents et présentent chacune des avantages et des limites. Le choix dépendra de votre stratégie, de votre fiscalité et de votre horizon d’investissement.
L’achat en direct consiste à souscrire des parts auprès de la société de gestion ou d’un distributeur agréé, sans intermédiaire supplémentaire.
Avantages de l’achat de SCPI en direct :
Potentiel rendement plus élevé que par d’autres biais :
La distribution reflète directement la performance de la SCPI, sans frais additionnels d’enveloppe.
Accès à l’ensemble du marché :
Choisissez librement parmi toutes les SCPI disponibles, y compris les SCPI spécialisées ou les SCPI européennes.
Transparence des revenus :
les loyers perçus, la fiscalité et les frais sont clairement visibles.
Souplesse du montage à crédit :
l’achat en direct est le seul mode d’acquisition pour utiliser l’effet de levier du crédit, une stratégie très appréciée pour optimiser le TRI (Taux de Rendement Interne).
A noter : Les rendements et la perception de revenus ne sont pas garantis
Inconvénients de l’achat en direct :
Fiscalité potentiellement lourde :
les revenus fonciers sont soumis à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux.
Liquidité limitée :
la revente n’est pas garantie, la sortie n’étant possible que s’il existe une contrepartie à l’achat.
Gestion administrative :
déclaration des revenus fonciers, IFI lorsque c’est applicable, conservation des justificatifs.
Ce mode d’acquisition est particulièrement adapté aux investisseurs recherchant :
Le contrat d’assurance-vie permet d’intégrer des unités de comptes SCPI au sein d’un contrat, avec une fiscalité différente de celle des revenus fonciers.
Avantages de l’assurance-vie :
Fiscalité allégée :
tant que vous ne réalisez pas de rachat, aucun impôt n’est dû sur les revenus générés dans le contrat.
Optimisation successorale :
l’assurance-vie bénéficie d’un cadre fiscal
avantageux en cas de transmission
Meilleure liquidité :
en cas de rachat, l’assureur gère la cession des parts
Gestion simplifiée :
vous ne déclarez pas de revenus fonciers annuels ; la fiscalité ne s’applique qu’en cas de retrait.
Épargne progressive :
certains contrats permettent des versements programmés incluant des SCPI.
Inconvénients de l’assurance-vie :
Choix restreint :
seules les SCPI référencées par l’assureur sont disponibles
(souvent 5 à 20 SCPI).
Rendement légèrement inférieur :
la SCPI supporte des frais de gestion du contrat, réduisant la performance nette.
Frais supplémentaires éventuels :
certains assureurs appliquent des frais d’entrée ou de gestion sur les unités de compte SCPI.
L’assurance-vie est idéale pour les investisseurs qui privilégient :
Le choix entre les deux modes dépend de vos objectifs :
Votre objectif principal
Mode d’achat de SCPI à privilégier
Obtenir des revenus potentiels
réguliers
En direct
Optimiser la transmission
Assurance-vie
Réduire la fiscalité
Assurance-vie ou démembrement
Profiter de l’effet de levier du crédit
En direct
Diversifier plusieurs SCPI
Les deux selon les SCPI disponibles
Simplifier la gestion
Assurance-vie
L’achat en direct convient aux investisseurs recherchant la performance (non garantie), prêts à accepter une fiscalité immobilière et une gestion administrative légère.
L’assurance-vie s’adresse davantage à ceux qui souhaitent une fiscalité spécifique à ce régime, une gestion facilitée et une stratégie de long terme orientée patrimoine. Dans de nombreux cas, combiner direct + assurance-vie est une stratégie pertinente :
La plupart des SCPI proposent un minimum de souscription de parts, pour un montant souvent compris entre 1 000€ et 5000€, selon les sociétés de gestion. Chez Euryale, le minimum de souscription est compris entre 1 000€ et 1 020€ pour une première souscription selon la SCPI que vous choisissez.
Les SCPI de rendement affichent historiquement des taux de distribution autour de 4 à 5% (source ASPIM). Les rendements ne sont pas garantis.
Oui, il est possible d’acheter des SCPI à crédit, au même titre qu’un bien immobilier classique. Cela consiste à financer tout ou partie de l’acquisition de vos parts au moyen d’un prêt immobilier ou d’un prêt amortissable dédié.
Avertissement : En cas d’investissement à crédit dans une SCPI, nous attirons votre attention sur le remboursement des intérêts d’emprunt des premières échéances en l’absence de revenus, sur le remboursement du capital à l’échéance (si emprunt in fine) en cas de retournement du marché immobilier et sur la déductibilité possible des intérêts d’emprunt des revenus fonciers uniquement en cas de recours à un prêt immobilier ou un prêt affecté à l’acquisition des parts de SCPI. Si le rendement des parts achetées à crédit n’est pas suffisant pour rembourser le crédit, ou en cas de baisse des prix lors de la vente des parts, le souscripteur devra payer la différence.
Oui, et cela constitue même une excellente stratégie de diversification patrimoniale.
Il est conseillé de conserver ses parts au moins 8 à 10 ans, parfois plus pour les SCPI fiscales ou de plus-value.
Source images : envato elements
Nous découvrir
Investir en scpi
Nos solutions
Vous informer
© 2026 Euryale. Tous droits réservés
Nos solutions
Les solutions d’investissement dont le sous-jacent est immobilier comportent un risque de perte en capital. Il s’agit d’un investissement de long terme pour lequel la liquidité peut être limitée, la sortie n’étant possible que s’il existe une contrepartie à l’achat. Les revenus ne sont pas garantis et dépendront de l’évolution du marché immobilier et du cours des devises.
Montant investi : le montant qu’il est raisonnable d’investir dépend de votre patrimoine personnel, de votre horizon d’investissement et de votre souhait de prendre des risques spécifiques liés à un investissement immobilier.
Durée des placements : il s’agit d’un placement à long terme, la durée minimale de conservation des parts est précisée dans la documentation réglementaire des fonds.
Risque de perte en capital : ces investissements comportent un risque de perte en capital, la valeur de la part de SCPI peut évoluer de manière aléatoire en fonction notamment de l’évolution du marché immobilier, vous pouvez perdre tout ou partie de votre investissement ou devoir revendre à un prix décoté.
Risque de durabilité : les principaux risques en matière de durabilité auxquels sont exposés les investissements immobiliers sont liés aux changements climatiques : risques physiques liés à un événement climatique extrême, risques de transition liés au changement climatique impliquant de nouvelles normes de construction, risques liés à la réglementation environnementale qui conduirait le fonds à engager une dépense directe ou indirecte. Les dépenses induites par la survenance d’un risque en matière de durabilité pourraient, le cas échéant, diminuer les revenus générés par l’investissement et, par conséquent, le rendement.
Risque de change : L’investissement dans Pierval Santé comporte un risque de change lié aux devises étrangères de pays situés en Europe hors zone euro ainsi qu’en dollar canadien. Ce risque pourrait avoir un impact négatif sur la valorisation des actifs immobiliers ainsi que sur les loyers perçus.
L’investissement dans Euryale Horizons Santé comporte un risque de change lié aux devises étrangères de pays situés en Europe hors zone euro, ainsi qu’aux dollars US et canadiens. L’exposition théorique maximal est de 50% compte tenu de la politique d’investissement du fonds
Risque de taux : les fonds pouvant recourir à l’endettement, l’acquisition d’immeuble financé par le recours à au crédit expose le fonds à un risque de variation de taux et donc de majoration du coût de financement.
Risque de liquidité : la sortie n’est possible que s’il existe une contrepartie à l’achat. Les modalités de retraits ou de cessions de parts étant liées à l’existence ou non d’une contrepartie, la société de gestion ne peut garantir le rachat des parts.
En cas de démembrement , le nue propriétaire et l’usufruitier s’exposent à l’absence de liquidité durant la durée du démembrement.
Absence de garantie : ces investissements ne font pas l’objet d’une garantie, ils ne garantissent pas eux-mêmes la revente des parts, ni le retrait des parts. Les revenus ne sont pas garantis et dépendront de l’évolution du marché immobilier et du cours des devises. La valeur de la part n’est pas garantie, vous pouvez perdre tout ou partie de votre investissement ou devoir revendre à un prix décoté.
