Les solutions d’investissement dont le sous-jacent est immobilier comportent un risque de perte en capital. Il s’agit d’un investissement de long terme pour lequel la liquidité peut être limitée, la sortie n’étant possible que s’il existe une contrepartie. Prenez connaissance des risques en cliquant ici.
Découvrez comment les SCPI, un placement à horizon 10 ans minimum, valorisent votre épargne en conjuguant rendements et diversification patrimoniale.
Pôle de santé pluridisciplinaire porté par la SCPI Pierval Santé.
Ce qu’il faut retenir :
Avertissement : Investir en SCPI comporte un risque de perte en capital. Il s’agit d’un investissement de long terme. La liquidité peut être limitée et le capital et les revenus ne sont pas garantis. La SCPI est soumise à d’autres risques tels que notamment le risque de change, de durabilité et le risque lié à une gestion discrétionnaire.
En cas d’investissement en démembrement, le nu-propriétaire renonce à la perception de loyers pendant toute la période du démembrement. Pour prendre connaissance des risques vous pouvez consulter le DIC et la note d’information de la SCPI fournis par les sociétés de gestion.
💡 Bon à savoir : * Un revenu passif est un revenu généré sans intervention active et régulière de votre part. Il provient d’un actif qui rapporte dans le temps, comme un investissement, un bien immobilier ou un produit numérique.
Une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) est un véhicule d’investissement collectif qui permet à des épargnants d’acheter des parts d’un portefeuille immobilier géré par une société spécialisée. Les parts sont accessibles aux particuliers (personnes physiques), aux entreprises ou associations (personnes morales) ou aux institutionnels. L’idée est simple : plutôt que d’acheter un appartement en direct et d’en assurer la gestion, l’investisseur délègue cette mission à la société de gestion, aux côtés d’autres épargnants.
Des immeubles de bureaux :
Des locaux commerciaux :
Des établissements de santé :
Bon à savoir
Une SCPI n’achète pas uniquement des locaux en France. Certaines investissent aussi en Europe ou à l’international pour diversifier les risques géographiques et profiter de fiscalités plus avantageuses.
Cet investissement comporte un risque de change lié aux devises étrangères de pays situés en Europe hors zone euro ainsi qu’en dollar canadien. Ce risque pourrait avoir un impact négatif sur la valorisation des actifs immobiliers ainsi que sur les loyers perçus.
En achetant des parts, l’investisseur devient indirectement propriétaire d’une fraction de ce patrimoine immobilier. Il perçoit des revenus locatifs, non garantis, sous forme de dividendes. Ces revenus passifs sont proportionnels au nombre de parts détenues. Cette approche permet une diversification immédiate et un accès à des actifs souvent inaccessibles en direct.
Une SCPI est un placement alternatif hybride. Elle combine les avantages de la pierre (des actifs tangibles) et du papier (simplicité, ticket d’entrée accessible à tous). On parle ainsi de pierre-papier pour qualifier ce type de placement.
Attention, une SCPI comme tout investissement comporte des risques comme le risque de perte en capital et le risque de change. La SCPI ne fait pas l’objet d’une garantie. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Vous devez en prendre en compte avant de vous décider.
En tant qu’investisseur dans une société civile de placement immobilier (SCPI), vous devez tenir compte des éléments et risques suivants :
La société de gestion sélectionne les biens, gère les locataires, assure l’entretien des bâtiments et redistribue les loyers aux investisseurs.
Elle est agréée par l’AMF (Autorité des Marchés Financiers) pour garantir transparence et sécurité.
Elle doit également respecter le régime juridique du Code monétaire et financier qui régit les SCPI (articles L. 214-86 et suivants pour le régime des Fonds d’Investissement Alternatifs), le Règlement Général de l’AMF et l’instruction DOC-2019-04. Le plan comptable des SCPI et le règlement de déontologie des SCPI et de leur société de gestion du 13 juin 2001 leur sont également applicables.
Chaque investisseur devient associé de la SCPI en achetant des parts. Ces parts sont accessibles dès quelques centaines d’euros. Les prix de parts oscillent entre 50 et 1 000€ selon les SCPI, ce qui rend le placement beaucoup plus abordable qu’un achat immobilier direct et accessible à tous les budgets, à partir de 1 000€.
La valeur des parts peut évoluer en fonction du marché immobilier et de la qualité de gestion de la SCPI.
Les loyers perçus sont mutualisés puis redistribués chaque trimestre, déduction faite des frais de gestion. Certaines SCPI ont mensualisé leurs versements. Quelle que soit la périodicité, les investisseurs touchent régulièrement des dividendes.
Chaque associé reçoit un dividende correspondant au prorata des parts détenues.
Bon à savoir : le Taux d’Occupation Financier (TOF) ℹ️ Le taux d’occupation financier (TOF) est l’expression de la performance locative de la SCPI. Il se détermine par la division du montant total des loyers et indemnités d’occupation facturés ainsi que des indemnités compensatrices de loyers par le montant total des loyers facturables dans l’hypothèse où l’intégralité du patrimoine de la SCPI serait loué. est un indicateur qui permet de comprendre le niveau d’efficacité de la société civile de placement immobilier. Plus il est élevé, plus le patrimoine de la SCPI est loué, et donc capable de générer des loyers.
La SCPI est un placement qui répond à plusieurs objectifs pour les épargnants :
Contrairement à l’immobilier classique qui nécessite plusieurs dizaines de milliers d’euros, il est possible d’investir dans une SCPI à partir de quelques centaines d’euros (chez Euryale le minimum de souscription est de 1 000€ au 6 octobre 2025). Cela permet à de nombreux profils d’investisseurs, des jeunes actifs jusqu’aux retraités, de profiter des avantages de la pierre selon leur appétence aux risques et leur capacité à supporter d’éventuelles pertes.
Investir en SCPI, c’est définir un portefeuille avec des dizaines voire des centaines d’immeubles, et autant voire plus de locataires. Ainsi, la vacance locative ou la défaillance d’un locataire n’affecte qu’une partie du portefeuille. Votre investissement ne repose pas sur un seul bien immobilier.
En 2024, les SCPI affichent un taux de distribution moyen de 4,72%, supérieur aux livrets bancaires (3% pour le Livret A en 2024) et proche de l’immobilier locatif classique (d’après Mon Chasseur Immo, un rendement locatif brut de 4 à 6% est considéré comme intéressant sur la même période), mais sans gestion locative.
Bon à savoir : Parfois, les SCPI annoncent un rendement prévisionnel mais celui-ci n’est jamais garanti. Vous pouvez regarder les rendements passés, mais ils ne préjugent pas des performances futures.
La société de gestion s’occupe de tout : pas de recherche de locataire, pas de gestion administrative, pas de travaux à gérer.
Les associés ne font que percevoir les dividendes potentiels et déclarer les revenus générés.
Avantages
Explication
Risques
Explication
Effet de levier pour optimiser la rentabilité avec un financement bancaire.
Impôt sur le revenu et prélèvements sociaux s’appliquent.
En 2026, trois types de SCPI existent.
Le but d’une SCPI de rendement est de verser régulièrement des revenus locatifs réguliers (non garantis) à ses investisseurs. Elles investissent le plus souvent dans l’immobilier d’entreprise qui génère des loyers : bureaux, commerces, hôtels, cliniques, laboratoires, résidences seniors, entrepôts. La plupart des SCPI aujourd’hui sont des SCPI de rendement.
C’est la solution à privilégier si vous souhaitez obtenir des revenus complémentaires.
Type de SCPI | Objectifs | Avantages | Risques |
|---|---|---|---|
Rendement | Revenus passifs réguliers | Rentabilité attractive | Rendement variable et non garantis |
Fiscales | Réductions d’impôts | Avantages fiscaux avec éventuellement des rendements | Moins de revenus immédiats, engagement sur le long terme obligatoire |
Plus-value | Revalorisation à long terme | Potentiel de gains importants | Revenus faibles à court terme |
Bon à savoir : Vous pouvez mixer plusieurs types de SCPI pour répondre à plusieurs objectifs : revenus, fiscalité et plus-value.
Les SCPI peuvent se spécialiser sur des secteurs d’activité spécifiques. Chacune répond à une logique d’investissement : par exemple, la santé offre un potentiel de croissance porté par la démographie tandis que la logistique profite de l’essor actuel du e-commerce. On parle d’une SCPI thématique lorsque plus de 60% du patrimoine est focalisé sur la même classe d’actifs.
Pour cette thématique de SCPI, les investissements immobiliers portent sur les infrastructures et les immeubles dédiés à la logistique. Elles ciblent les entrepôts, les plateformes de distribution…
Bon à savoir : Les SCPI santé et logistique sont souvent considérées comme plus résilientes car leurs secteurs sont moins sensibles aux cycles économiques.
A noter : On parle parfois de SCPI verte même si ce n’est pas une catégorie officielle de l’ASPIM. Par abus de langage, ce terme désigne les SCPI qui intègrent dans leur stratégie une dimension environnementale et durable, par exemple en investissant dans des immeubles certifiés HQE, BBC ou des SCPI labellisées ISR. Elles séduisent les investisseurs soucieux d’aligner leur épargne avec des critères ESG (Environnement, Social, Gouvernance).
Mode d’investissement | Avantages | Inconvénients |
|---|---|---|
Achat en direct | Revenus potentiels immédiats après le délai de jouissance | Fiscalité la plus lourde |
Achat en démembrement | Optimisation possible selon vos objectifs, outils de transmission | Revente des parts plus compliquées |
Assurance-vie | Fiscalité allégée, liquidité | Rendement légèrement inférieur |
A crédit | Effet de levier |
La fiscalité des SCPI varie selon le mode d’investissement, le type de SCPI et les sources de revenus générés. Si la plupart des revenus générés par la SCPI sont des revenus immobiliers, il peut également y avoir des revenus de capitaux mobiliers (grâce aux placements de trésorerie ou à des investissements indirects) ou des plus-values immobilières (lors de cessions d’actifs).
Les parts de SCPI sont intégrées dans le calcul du patrimoine.
Type d’investissement | Fiscalité principale |
|---|---|
SCPI en direct | Impôt sur le Revenus, Prélèvements sociaux |
SCPI en nue-propriété | Pas d’imposition le temps du démembrement |
SCPI en assurance-vie | Pas d’IR ni de prélèvements sociaux avant le rachat |
SCPI étrangères | Conventions fiscales spécifiques |
SCPI et IFI | Inclus dans le calcul de l’IFI |
Source : envato elements
Les critères de choix dépendent avant tout de vos objectifs et ils sont nombreux. Voici quelques critères clés qui peuvent vous aider à sélectionner la SCPI qui répond le mieux à vos besoins, en fonction de votre appétence aux risques et à votre horizon de placement.
Cette diversification peut être :
Elle vous protège des risques liés à la concentration d’actifs. La diversification géographique peut vous faire bénéficier d’une fiscalité plus avantageuse.
Source : envato elements
Je souhaite investir dès maintenant
A ceux qui souhaitent diversifier leurs investissements dans le domaine de l’immobilier sans les contraintes de la gestion. Pas besoin d’être un expert ou d’avoir d’énormes moyens financiers, la mise de départ est de 1 020€ (5 parts minimum). C’est donc un placement accessible à tous.
Investir en SCPI peut répondre à plusieurs objectifs patrimoniaux : préparer sa retraite, avoir des revenus complémentaires, transmettre son patrimoine… Il existe plusieurs modalités d’investissement. Consultez un professionnel du patrimoine pour choisir la meilleure solution pour vous.
L’investissement en SCPI est un placement de long terme. La durée minimale de placement recommandée est de 10 ans.
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Les solutions d’investissement dont le sous-jacent est immobilier comportent un risque de perte en capital. Il s’agit d’un investissement de long terme pour lequel la liquidité peut être limitée, la sortie n’étant possible que s’il existe une contrepartie à l’achat. Les revenus ne sont pas garantis et dépendront de l’évolution du marché immobilier et du cours des devises.
Montant investi : le montant qu’il est raisonnable d’investir dépend de votre patrimoine personnel, de votre horizon d’investissement et de votre souhait de prendre des risques spécifiques liés à un investissement immobilier.
Durée des placements : il s’agit d’un placement à long terme, la durée minimale de conservation des parts est précisée dans la documentation réglementaire des fonds.
Risque de perte en capital : ces investissements comportent un risque de perte en capital, la valeur de la part de SCPI peut évoluer de manière aléatoire en fonction notamment de l’évolution du marché immobilier, vous pouvez perdre tout ou partie de votre investissement ou devoir revendre à un prix décoté.
Risque de durabilité : les principaux risques en matière de durabilité auxquels sont exposés les investissements immobiliers sont liés aux changements climatiques : risques physiques liés à un événement climatique extrême, risques de transition liés au changement climatique impliquant de nouvelles normes de construction, risques liés à la réglementation environnementale qui conduirait le fonds à engager une dépense directe ou indirecte. Les dépenses induites par la survenance d’un risque en matière de durabilité pourraient, le cas échéant, diminuer les revenus générés par l’investissement et, par conséquent, le rendement.
Risque de change : L’investissement dans Pierval Santé comporte un risque de change lié aux devises étrangères de pays situés en Europe hors zone euro ainsi qu’en dollar canadien. Ce risque pourrait avoir un impact négatif sur la valorisation des actifs immobiliers ainsi que sur les loyers perçus.
L’investissement dans Euryale Horizons Santé comporte un risque de change lié aux devises étrangères de pays situés en Europe hors zone euro, ainsi qu’aux dollars US et canadiens. L’exposition théorique maximal est de 50% compte tenu de la politique d’investissement du fonds
Risque de taux : les fonds pouvant recourir à l’endettement, l’acquisition d’immeuble financé par le recours à au crédit expose le fonds à un risque de variation de taux et donc de majoration du coût de financement.
Risque de liquidité : la sortie n’est possible que s’il existe une contrepartie à l’achat. Les modalités de retraits ou de cessions de parts étant liées à l’existence ou non d’une contrepartie, la société de gestion ne peut garantir le rachat des parts.
En cas de démembrement , le nue propriétaire et l’usufruitier s’exposent à l’absence de liquidité durant la durée du démembrement.
Absence de garantie : ces investissements ne font pas l’objet d’une garantie, ils ne garantissent pas eux-mêmes la revente des parts, ni le retrait des parts. Les revenus ne sont pas garantis et dépendront de l’évolution du marché immobilier et du cours des devises. La valeur de la part n’est pas garantie, vous pouvez perdre tout ou partie de votre investissement ou devoir revendre à un prix décoté.
