Les solutions d’investissement dont le sous-jacent est immobilier comportent un risque de perte en capital. Il s’agit d’un investissement de long terme pour lequel la liquidité peut être limitée, la sortie n’étant possible que s’il existe une contrepartie. Prenez connaissance des risques en cliquant ici.
L’essentiel à retenir :
Avertissement : Investir en SCPI comporte un risque de perte en capital. Il s’agit d’un investissement de long terme pour lequel la liquidité peut être limitée, la sortie n’étant possible que s’il existe une contrepartie à l’achat. Les revenus ne sont pas garantis et dépendront de l’évolution du marché immobilier et du cours des devises.
La SCPI Pierval Santé est soumise à d’autres risques tels que notamment le risque de change, de durabilité et le risque lié à une gestion discrétionnaire.
La SCPI Euryale Horizons Santé est soumise à d’autres risques tels que notamment le risque de change, avec une exposition théorique maximale au risque de change de 50 %, le risque de durabilité et le risque lié à une gestion discrétionnaire.
Ceci est une communication publicitaire. Pour prendre connaissance des risques veuillez consulter le DIC et la note d’information de chaque SCPI disponibles sur le site Internet d’Euryale avant de prendre toute décision d’investissement.
Investir en SCPI européenne consiste à accéder à l’immobilier d’entreprise situé hors de France, tout en conservant la simplicité et la mutualisation propres aux SCPI. Dans un contexte économique et immobilier en constante évolution, ces véhicules attirent de plus en plus d’investisseurs à la recherche de diversification, de rendement potentiel et d’optimisation fiscale.
Mais comment fonctionnent réellement les SCPI européennes ? Quels en sont les avantages, les risques et les critères de choix en 2026 ? Ce guide complet vous apporte une vision claire et structurée pour mieux comprendre avant d’investir.
Une SCPI européenne est une Société Civile de Placement Immobilier dont le patrimoine est majoritairement investi dans des actifs situés en dehors de la France, mais au sein de l’Union Européenne (et parfois plus largement en Europe au sens géographique).
Concrètement, les investisseurs achètent des parts de SCPI, deviennent associés et détiennent des parts du portefeuille de biens. La société de gestion collecte les fonds, sélectionne et acquiert les biens immobiliers (bureaux, établissements de santé, commerces, logistique…) et en assure la gestion locative. La société de gestion perçoit les loyers. Par la suite, elle distribue des dividendes issus de ces loyers aux associés. Les dividendes ne sont pas garantis.
💡 Bon à savoir : l’investisseur ne gère ni les biens ni les locataires. Toute la gestion est déléguée à une société agréée par l’AMF.
Comparaison de la fiscalité de Pierval Santé vs. une SCPI fictive au même rendement mais qui n’investit qu’en France
Pour illustrer concrètement le fonctionnement d’une SCPI européenne, prenons l’exemple de Pierval Santé, une SCPI spécialisée dans l’immobilier de santé, dont le patrimoine est réparti entre la France et plusieurs pays européens (Allemagne, Irlande, Pays-Bas, Italie, Espagne, Portugal ou encore Royaume-Uni hors zone euro).
Pierval Santé investit principalement dans des actifs tels que des cliniques, des EHPAD, des établissements de soins ou des laboratoires, loués à des exploitants du secteur de la santé. Une partie significative de ces biens est située à l’étranger, notamment dans des pays européens disposant de systèmes de santé structurés et de cadres locatifs sécurisés.
En souscrivant des parts de Pierval Santé, l’investisseur détient une fraction de parts de ce patrimoine immobilier européen. Les loyers perçus par la SCPI proviennent donc de plusieurs marchés, ce qui permet de diversifier les sources de revenus locatifs potentiels et de limiter l’exposition à un seul pays.
Sur le plan fiscal, les revenus issus des actifs situés hors de France sont imposés conformément aux conventions fiscales en vigueur entre la France et les pays concernés. Dans ce cadre, l’investisseur peut bénéficier de mécanismes visant à éviter la double imposition, comme le crédit d’impôt ou le taux effectif, selon la nature des revenus et le pays d’origine.
SCPI Pierval Santé données 2024 | SCPI identique mais 100% Française | |
|---|---|---|
Loyers en France | 32% | 100% |
Loyers à l’étranger | 68% | 0% |
Taux de distribution | 4,05% | 4,05% |
Personnes physiques IR | ||
TMI 45% | 2,49% | 1,53% |
TMI 41% | 2,51% | 1,69% |
TMI 30% | 2,69% | 2,14% |
TMI 11% | 3,15% | 2,91% |
Personnes morales IS | ||
Taux 25% | 3,34% | 3,04% |
Source : Euryale
Ces SCPI s’adressent principalement aux investisseurs fortement imposés qui recherchent une optimisation fiscale, tout en acceptant :
💡 À retenir : cet exemple montre comment une SCPI européenne de santé comme Pierval Santé permet d’accéder à un immobilier spécialisé, réparti sur plusieurs pays, tout en conservant une gestion déléguée et un cadre fiscal spécifique aux revenus étrangers.
⚠️ Avertissement Comme tout investissement en SCPI, celui-ci comporte des risques, notamment de perte en capital et de liquidité, et les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Investir dans une SCPI européenne permet de diversifier les risques géographiques comme on l’a vu. Dans le secteur de l’immobilier de santé, cette diversification revêt une importance particulière. En France, ce marché est fortement encadré par l’Etat, tant sur le plan réglementaire que budgétaire. Ces politiques publiques sont susceptibles d’évoluer dans le temps.
Investir dans une SCPI de santé européenne permet ainsi de répartir l’exposition sur plusieurs systèmes nationaux, chacun disposant de son propre mode de financement, de ses règles d’exploitation et de ses dynamiques démographiques. Certains pays européens reposent davantage sur des modèles mixtes public-privé, tandis que d’autres offrent un cadre plus libéral pour l’exploitation d’actifs médicaux ou médico-sociaux.
Cette diversification limite le risque de dépendance à un seul cadre réglementaire. Elle permet également de mutualiser les locataires et les usages, renforçant la résilience globale du portefeuille immobilier de la SCPI, sans pour autant supprimer les risques inhérents à l’investissement immobilier.
Le positionnement européen des SCPI peut constituer un levier intéressant en matière de rendement et de performance potentiels, notamment par rapport à des stratégies exclusivement concentrées sur le marché français. En s’ouvrant à plusieurs pays, les sociétés de gestion accèdent à des marchés immobiliers aux dynamiques différentes, parfois plus favorables en termes de valorisation des actifs et de conditions locatives.
⚠️ Les rendements ne sont ni garantis ni constants et peuvent évoluer selon les conditions de marché.
Certains pays européens bénéficient par exemple de baux commerciaux plus longs, de marchés locatifs historiquement stables ou d’un tissu économique fortement orienté vers des secteurs porteurs comme la santé, la logistique ou les services aux entreprises. Cette diversité structurelle contribue à lisser les performances globales du portefeuille immobilier détenu par la SCPI. Ces éléments peuvent contribuer à un potentiel de rendement attractif, sans pour autant constituer une garantie de performance.
L’un des attraits majeurs des SCPI européennes réside dans la fiscalité. Grâce aux conventions fiscales internationales, les revenus issus de l’étranger peuvent bénéficier de mécanismes comme le crédit d’impôt ou le taux effectif, évitant une double imposition.
Pour en savoir plus, consultez notre guide sur la fiscalité des SCPI.
Comme pour toute SCPI, l’investissement est accessible dès quelques centaines ou milliers d’euros selon les véhicules. Il permet d’accéder à l’immobilier européen sans les contraintes de gestion directe.
ℹ️ A retenir
Au-delà des avantages financiers et fiscaux, investir dans une SCPI européenne permet également de s’inscrire dans une logique patrimoniale de long terme. L’immobilier reste un actif tangible, mais son attractivité varie fortement selon les pays, les politiques publiques et les dynamiques économiques locales. En s’exposant à plusieurs marchés européens, l’investisseur réduit sa dépendance à un seul cadre réglementaire ou fiscal. Enfin, la stratégie européenne répond aussi à une logique de mutualisation accrue : mutualisation des locataires, des usages immobiliers et des zones géographiques. Cette approche peut renforcer la résilience globale de l’investissement, même si elle n’élimine pas les risques inhérents à tout placement immobilier.
Lorsque les loyers sont perçus dans une devise autre que l’euro, l’investisseur peut être exposé à un risque de change. Ce risque peut également avoir un impact négatif sur la valorisation des actifs immobiliers.
Les risques macroéconomiques propres aux SCPI européennes ne se limitent pas aux fluctuations monétaires. Chaque pays dispose de son propre environnement juridique, fiscal et social, susceptible d’évoluer dans le temps. Une modification de la réglementation immobilière, une réforme fiscale ou un changement des normes environnementales peut avoir un impact direct sur la rentabilité des actifs détenus.
Par ailleurs, même au sein de la zone euro, les marchés immobiliers peuvent réagir différemment à une hausse des taux d’intérêt ou à un ralentissement économique. Certains pays peuvent connaître une baisse de la demande locative ou une pression sur les loyers, tandis que d’autres restent plus résilients. Cette hétérogénéité rend indispensable une analyse fine de la stratégie de la société de gestion.
Les SCPI européennes supportent :
La transparence dépend en grande partie de la qualité de la société de gestion.
Le risque de liquidité doit être envisagé sur le long terme. La revente des parts dépend à la fois des conditions de marché et de la capacité de la SCPI à attirer de nouveaux souscripteurs. Une SCPI investie à l’international peut nécessiter davantage de temps pour arbitrer ou céder certains actifs, ce qui peut allonger les délais de retrait.
💡 Bon à savoir
Avant d’investir dans une SCPI européenne, il est recommandé de s’intéresser à la répartition précise des actifs par pays, mais aussi à la proportion des revenus générés dans chaque zone géographique. Une SCPI peut être dite “européenne” tout en restant fortement concentrée sur un seul pays.
Il est également pertinent de consulter les rapports annuels et trimestriels afin d’évaluer la transparence de la communication financière, la politique d’arbitrage des actifs et la gestion des risques. Ces éléments donnent une vision plus concrète de la stratégie réellement mise en œuvre par la société de gestion.
Dans le cadre d’une SCPI européenne, le rôle de la société de gestion est d’autant plus central que les investissements sont réalisés dans plusieurs pays. Elle doit être capable d’identifier des opportunités immobilières pertinentes tout en maîtrisant les spécificités juridiques, fiscales et locatives propres à chaque marché.
La sélection des actifs repose sur une connaissance approfondie des marchés locaux : attractivité des zones géographiques, solidité des locataires, usages immobiliers et perspectives économiques. La société de gestion s’appuie généralement sur des partenaires locaux pour sécuriser les acquisitions et assurer un suivi opérationnel efficace.
Elle intervient également dans les arbitrages, c’est-à-dire la cession ou la restructuration de certains actifs, afin d’adapter le portefeuille aux évolutions du marché. A l’échelle européenne, ces décisions nécessitent une vision globale et une capacité à gérer des patrimoines immobiliers hétérogènes.
La qualité, l’expérience et la transparence de la société de gestion constituent donc un critère déterminant dans le choix d’une SCPI européenne.
Pour analyser une SCPI européenne, plusieurs indicateurs peuvent être pris en compte. Ils permettent d’évaluer à la fois la capacité de la SCPI à générer des revenus potentiels, la qualité de son patrimoine et la performance globale de l’investissement sur la durée. Il est préférable de les interpréter ensemble, et non de manière isolée.
Le Taux de Rentabilité Interne (TRI)
C’est le taux annualisé sur une période donnée avec, à l’entrée, le prix de souscription constaté en début d’exercice de la période considérée ; sur la période, les revenus distribués (en tenant compte des dates de perception) et à terme, le dernier prix cédant ou la valeur de retrait constatée.
Le Taux d’Occupation Financier (TOF)
C’est l’expression de la performance locative de la SCPI. Il se détermine par la division du montant total des loyers et indemnités d’occupation facturés ainsi que des indemnités compensatrices de loyers par le montant total des loyers facturables dans l’hypothèse où l’intégralité du patrimoine de la SCPI serait loué.
Le Taux de Distribution (TD)
C’est la division du dividende brut, avant prélèvement libératoire et autre fiscalité payée par le fonds pour le compte de l’associé, versé au titre de l’année N (y compris les acomptes exceptionnels et quote-part de plus-values distribuées) par le prix de souscription au 1er janvier de l’année N.
La Performance Globale Annuelle (PGA)
C’est la somme du taux de distribution de l’année N et la variation du prix public de souscription, entre le 1er janvier de l’année N et le 1er janvier de l’année N+1.
Un investisseur en quête de diversification patrimoniale n’aura pas les mêmes attentes qu’un investisseur orienté revenus complémentaires. L’allocation doit être cohérente avec l’ensemble du patrimoine.
Le choix d’une SCPI européenne doit aussi s’inscrire dans une réflexion globale d’allocation d’actifs. Une SCPI internationale n’a pas vocation à remplacer l’ensemble des investissements immobiliers, mais plutôt à les compléter. Elle peut ainsi s’intégrer aux côtés d’autres supports comme les SCPI françaises, l’assurance-vie ou l’immobilier détenu en direct.
L’horizon de placement est un critère central. Les SCPI, et plus encore celles investies à l’étranger, sont conçues pour un investissement de long terme, généralement supérieur à huit ou dix ans. Cette durée permet d’absorber les cycles immobiliers et de limiter l’impact des fluctuations de marché à court terme.
Enfin, il convient d’évaluer la cohérence entre la stratégie européenne de la SCPI et vos objectifs personnels : recherche de diversification, préparation de revenus complémentaires ou optimisation fiscale. Une approche progressive et diversifiée reste souvent privilégiée.
Certaines SCPI européennes se spécialisent dans l’immobilier de santé, un secteur porté par des tendances démographiques structurelles.
🔎 Ces exemples illustrent l’intérêt des SCPI santé européennes, sans constituer une recommandation d’investissement.
Investir en SCPI comporte un risque de perte en capital. Il s’agit d’un investissement de long terme pour lequel la liquidité peut être limitée, la sortie n’étant possible que s’il existe une contrepartie à l’achat. Le capital et les revenus ne sont pas garantis et peuvent fluctuer en fonction de l’évolution du marché immobilier et du cours des devise.
La SCPI Pierval Santé est soumise à d’autres risques tels que notamment le risque de change, de durabilité et le risque lié à une gestion discrétionnaire.
La SCPI Euryale Horizons Santé est soumise à d’autres risques tels que notamment le risque de change, avec une exposition théorique maximale au risque de change de 50 %, le risque de durabilité et le risque lié à une gestion discrétionnaire.
Ceci est une communication publicitaire. Pour prendre connaissance des risques veuillez consulter le DIC et la note d’information de la SCPI, avant de prendre toute décision d’investissement.
Il est possible d’investir en SCPI :
En cas d’investissement à crédit, nous attirons votre attention sur le remboursement des intérêts d’emprunt des premières échéances en l’absence de revenus, sur le remboursement du capital à l’échéance (si emprunt in fine) en cas de retournement du marché immobilier et sur la déductibilité possible des intérêts d’emprunt des revenus fonciers uniquement en cas de recours à un prêt affecté à l’acquisition des parts de SCPI. Si le rendement des parts achetées à crédit n’est pas suffisant pour rembourser le crédit, ou en cas de baisse des prix lors de la vente des parts, le souscripteur devra payer la différence.
En cas d’investissement en démembrement, le nu-propriétaire renonce à la perception de loyers pendant toute la période du démembrement.
👉 Pour en savoir plus, consultez notre guide complet pour investir en SCPI.
Le suivi s’effectue via les rapports de la société de gestion. La revente des parts dépend de la liquidité du marché et de la structure de la SCPI (la sortie n’étant possible que s’il existe une contrepartie à l’achat).
Les revenus sont généralement imposés dans le pays d’origine, selon la législation locale.
Les conventions fiscales permettent d’éviter la double imposition, via :
La fiscalité des SCPI européennes peut paraître complexe, car elle repose sur l’articulation entre les règles fiscales françaises et celles des pays dans lesquels sont situés les immeubles. En pratique, la société de gestion se charge du paiement de l’impôt local lorsque celui-ci est dû, puis transmet aux associés les informations nécessaires à leur déclaration.
Selon les conventions fiscales, les revenus peuvent être exonérés d’impôt en France tout en étant pris en compte pour le calcul du taux effectif d’imposition, ou bien ouvrir droit à un crédit d’impôt venant neutraliser l’imposition française. Ces mécanismes visent à éviter la double imposition, mais ils peuvent influencer le taux marginal d’imposition global du foyer fiscal.
💡 Bon à savoir : Un accompagnement peut être utile pour sécuriser la déclaration et optimiser la lecture des documents fiscaux transmis par la société de gestion.
Une SCPI européenne investit dans des actifs situés hors de France, contrairement à une SCPI classique majoritairement française.
💡 Cadre réglementaire et supervision
Les SCPI européennes restent des SCPI de droit français. Elles sont donc soumises au cadre réglementaire français et placées sous le contrôle de l’Autorité des Marchés Financiers (AMF). La société de gestion doit être agréée et respecter des obligations strictes en matière de transparence, de reporting et de protection des investisseurs.
Le fait d’investir dans des actifs situés à l’étranger ne signifie pas que la SCPI est une structure étrangère. Les immeubles sont détenus via des montages juridiques adaptés, conformes aux législations locales, mais l’ensemble reste encadré par le droit français.
Les associés bénéficient ainsi d’un niveau d’information comparable à celui d’une SCPI investie en France, via des rapports réguliers et une communication financière normée.
En investissant dans une SCPI européenne vous augmentez la diversification géographique de votre patrimoine et vous pouvez bénéficier d’une fiscalité potentiellement plus avantageuse.
Les principaux risques d’une SCPI européenne sont les risques de perte en capital, de liquidité, de change et les risques macroéconomiques.
L’ensemble des risques concernant l’investissement en SCPI est expliqué dans la note d’information et le DIC, prenez en connaissance avant de prendre toute décision d’investissement.
En tenant compte de vos objectifs, de votre horizon de placement et de votre tolérance au risque.
Ce choix repose avant tout sur la cohérence entre la stratégie de la SCPI et vos objectifs patrimoniaux. Il convient d’évaluer votre horizon de placement, votre sensibilité au risque et votre situation fiscale globale. Une SCPI européenne peut répondre à un objectif de diversification ou d’optimisation fiscale, mais elle s’intègre généralement dans une allocation plus large incluant d’autres classes d’actifs.
Elle dépend des pays d’investissement et des conventions fiscales applicables. La société de gestion s’acquitte des impôts dans les différents pays (hormis en France), les associés bénéficient donc des différentes conventions internationales qui évitent la double imposition.
Oui, selon les SCPI et les contrats proposés.
Ces modalités d’investissement peuvent présenter des avantages spécifiques, mais elles dépendent des SCPI éligibles et des conditions proposées par les assureurs ou les établissements bancaires. Tous les contrats d’assurance-vie ne référencent pas des SCPI européennes, et l’investissement à crédit suppose une capacité de remboursement adaptée, indépendamment des revenus potentiels générés.
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Les solutions d’investissement dont le sous-jacent est immobilier comportent un risque de perte en capital. Il s’agit d’un investissement de long terme pour lequel la liquidité peut être limitée, la sortie n’étant possible que s’il existe une contrepartie à l’achat. Les revenus ne sont pas garantis et dépendront de l’évolution du marché immobilier et du cours des devises.
Montant investi : le montant qu’il est raisonnable d’investir dépend de votre patrimoine personnel, de votre horizon d’investissement et de votre souhait de prendre des risques spécifiques liés à un investissement immobilier.
Durée des placements : il s’agit d’un placement à long terme, la durée minimale de conservation des parts est précisée dans la documentation réglementaire des fonds.
Risque de perte en capital : ces investissements comportent un risque de perte en capital, la valeur de la part de SCPI peut évoluer de manière aléatoire en fonction notamment de l’évolution du marché immobilier, vous pouvez perdre tout ou partie de votre investissement ou devoir revendre à un prix décoté.
Risque de durabilité : les principaux risques en matière de durabilité auxquels sont exposés les investissements immobiliers sont liés aux changements climatiques : risques physiques liés à un événement climatique extrême, risques de transition liés au changement climatique impliquant de nouvelles normes de construction, risques liés à la réglementation environnementale qui conduirait le fonds à engager une dépense directe ou indirecte. Les dépenses induites par la survenance d’un risque en matière de durabilité pourraient, le cas échéant, diminuer les revenus générés par l’investissement et, par conséquent, le rendement.
Risque de change : L’investissement dans Pierval Santé comporte un risque de change lié aux devises étrangères de pays situés en Europe hors zone euro ainsi qu’en dollar canadien. Ce risque pourrait avoir un impact négatif sur la valorisation des actifs immobiliers ainsi que sur les loyers perçus.
L’investissement dans Euryale Horizons Santé comporte un risque de change lié aux devises étrangères de pays situés en Europe hors zone euro, ainsi qu’aux dollars US et canadiens. L’exposition théorique maximal est de 50% compte tenu de la politique d’investissement du fonds
Risque de taux : les fonds pouvant recourir à l’endettement, l’acquisition d’immeuble financé par le recours à au crédit expose le fonds à un risque de variation de taux et donc de majoration du coût de financement.
Risque de liquidité : la sortie n’est possible que s’il existe une contrepartie à l’achat. Les modalités de retraits ou de cessions de parts étant liées à l’existence ou non d’une contrepartie, la société de gestion ne peut garantir le rachat des parts.
En cas de démembrement , le nue propriétaire et l’usufruitier s’exposent à l’absence de liquidité durant la durée du démembrement.
Absence de garantie : ces investissements ne font pas l’objet d’une garantie, ils ne garantissent pas eux-mêmes la revente des parts, ni le retrait des parts. Les revenus ne sont pas garantis et dépendront de l’évolution du marché immobilier et du cours des devises. La valeur de la part n’est pas garantie, vous pouvez perdre tout ou partie de votre investissement ou devoir revendre à un prix décoté.
