Les solutions d’investissement dont le sous-jacent est immobilier comportent un risque de perte en capital. Il s’agit d’un investissement de long terme pour lequel la liquidité peut être limitée, la sortie n’étant possible que s’il existe une contrepartie. Prenez connaissance des risques en cliquant ici.
Une SCPI résidentielle (Société Civile de Placement Immobilier) est un véhicule d’investissement immobilier collectif spécialisé dans l’immobilier résidentiel. Elle collecte les fonds de plusieurs investisseurs afin d’acquérir, gérer et valoriser un parc de logements (appartements, immeubles d’habitation, résidences spécifiques).
Elle peut être adossée à un dispositif fiscal (Pinel, Denormandie, Malraux…) : dans ce cas elle est assortie d’un avantage fiscal et de conditions de détention particulières (durée de détention limitée avant liquidation).
En contrepartie de l’achat de parts de SCPI, les investisseurs deviennent associés et perçoivent :
La gestion locative (sélection des biens, travaux, gestion des locataires, revente) est entièrement déléguée à une société de gestion agréée par l’AMF.
Investir en SCPI comporte un risque de perte en capital. Il s’agit d’un investissement de long terme pour lequel la liquidité peut être limitée, la sortie n’étant possible que s’il existe une contrepartie à l’achat. Les revenus ne sont pas garantis et dépendront de l’évolution du marché immobilier et du cours des devises.
La SCPI Pierval Santé est soumise à d’autres risques tels que notamment le risque de change, de durabilité et le risque lié à une gestion discrétionnaire.
La SCPI Euryale Horizons Santé est soumise à d’autres risques tels que notamment le risque de change, avec une exposition théorique maximale au risque de change de 50 %, le risque de durabilité et le risque lié à une gestion discrétionnaire.
Ceci est une communication publicitaire. Pour prendre connaissance des risques veuillez consulter le DIC et la note d’information de chaque SCPI disponibles sur le site Internet d’Euryale , avant de prendre toute décision d’investissement.
Les SCPI de bureaux investissent majoritairement dans l’immobilier tertiaire (bureaux, commerces, santé, logistique), tandis que les SCPI résidentielles ciblent exclusivement le logement.
Critère | SCPI résidentielle | SCPI de bureaux |
|---|---|---|
Type d’actifs | Logements | Bureaux, commerces, établissements de santé |
Objectif principal | Possibilité d’optimisation de la fiscalité, augmentation du capital initial | Revenus locatifs potentiels |
Rendement (non garanti) | Plus modéré | Généralement plus élevé |
Sensibilité au marché | Fortes (cycles immobiliers) | Plus diversifiée |
Les SCPI de bureaux relèvent souvent de la catégorie des SCPI de rendement, alors que les SCPI résidentielles peuvent répondre à des objectifs variés : fiscalité, capitalisation ou diversification patrimoniale.
Les SCPI fiscales résidentielles visent à optimiser la fiscalité des investisseurs en s’appuyant sur des dispositifs immobiliers encadrés par la loi, en contrepartie d’un engagement de détention sur le long terme.
On distingue principalement quatre mécanismes :
Ces SCPI s’adressent principalement aux investisseurs fortement imposés qui recherchent une optimisation fiscale, tout en acceptant :
💡 Bon à savoir : L’avantage fiscal dépend de la situation personnelle de l’investisseur et du cadre réglementaire en vigueur. Les SCPI fiscales restent des placements immobiliers de long terme, exposés au risque de perte en capital et aux évolutions du marché résidentiel.
Plus rares, certaines SCPI résidentielles cherchent à générer un rendement locatif régulier potentiel grâce à un parc de logements loués. Les loyers résidentiels étant plus encadrés, le taux de distribution est généralement inférieur à celui des SCPI investies en immobilier d’entreprise.
Ces SCPI visent prioritairement la valorisation du capital à long terme. Elles investissent dans des actifs résidentiels décotés ou à potentiel de revalorisation, avec peu ou pas de revenus distribués pendant la phase de détention.
Investir en SCPI résidentielle, c’est accéder à un portefeuille diversifié de logements, répartissant le risque locatif sur plusieurs biens et zones géographiques (France, parfois Europe).
En 2025, les SCPI résidentielles représentent environ 5 % de la capitalisation totale du marché des SCPI selon l’ASPIM, illustrant leur rôle de brique de diversification au sein d’un patrimoine global.
L’achat de parts de SCPI résidentielles est possible avec un ticket d’entrée limité, bien inférieur à celui d’un investissement immobilier en direct. Cela rend l’investissement immobilier résidentiel plus accessible.
La société de gestion prend en charge :
L’investisseur perçoit des revenus potentiels sans contrainte opérationnelle.
Grâce aux SCPI fiscales, résidentielles ou via un contrat d’assurance-vie, il est possible d’adapter la fiscalité à ses objectifs patrimoniaux, sans gestion directe.
💡 Bon à savoir : Avant d’investir, il est essentiel d’identifier votre horizon de placement et votre tolérance au risque. Les SCPI résidentielles s’inscrivent dans une logique de long terme.
Critères | SCPI résidentielle | Immobilier en direct |
|---|---|---|
Gestion | Déléguée | À la charge de l’investisseur |
Diversification | Immédiate | Limitée au nombre de biens possédés |
Ticket d’entrée | Accessible : entre 200€ et 8000€ selon les SCPI | Limitée |
Liquidité | Limitée | Variable |
Fiscalité | Mutualisée / optimisable | Dépend du montage |
La SCPI résidentielle privilégie la simplicité et la mutualisation, tandis que l’immobilier en direct offre un contrôle total, mais au prix d’une gestion plus contraignante.
La localisation des logements (zones tendues, bassins d’emploi, grandes villes comme Paris ou certaines métropoles européennes) est déterminante pour la pérennité des loyers.
L’expérience, la transparence et la stratégie d’investissement de la société civile de placement immobilier sont des critères majeurs de sélection.
Parmi les indicateurs clés :
Taux d’occupation financier (TOF) ℹ️ expression de la performance locative de la SCPI. Il se détermine par la division du montant total des loyers et indemnités d’occupation facturés ainsi que des indemnités compensatrices de loyers par le montant total des loyers facturables dans l’hypothèse où l’intégralité du patrimoine de la SCPI serait loué. : niveau de location du patrimoine,
RAN (report à nouveau) : réserve de revenus,
En 2025, les SCPI résidentielles affichaient un TD moyen de 4,19 %, contre 4,91 % pour l’ensemble des SCPI selon l’ASPIM.
Les frais impactent directement la rentabilité globale. Ils doivent être analysés en cohérence avec la stratégie et la durée de détention recommandée.
Comme tout placement immobilier, la SCPI résidentielle comporte des risques :
En 2025, selon l’ASPIM, la valeur moyenne des parts de SCPI résidentielles a reculé d’environ 8,6 %, contre 3,45 % pour la moyenne des SCPI, illustrant leur exposition aux cycles immobiliers.
⚠️ Point de vigilance : Une SCPI résidentielle doit être envisagée sur un horizon long terme, en complément d’autres typologies de SCPI (ex. SCPI de bureaux, SCPI santé, SCPI européennes).
L’achat de parts au comptant permet de percevoir des revenus potentiels après le délai de jouissance.
Certaines banques acceptent le financement à crédit des parts de SCPI. Cette stratégie augmente le risque et doit être maîtrisée.
En cas d’investissement à crédit, nous attirons votre attention sur le remboursement des intérêts d’emprunt des premières échéances en l’absence de revenus, sur le remboursement du capital à l’échéance (si emprunt in fine) en cas de retournement du marché immobilier et sur la déductibilité possible des intérêts d’emprunt des revenus fonciers uniquement en cas de recours à un prêt immobilier ou un prêt affecté à l’acquisition des parts de SCPI. Si le rendement des parts achetées à crédit n’est pas suffisant pour rembourser le crédit, ou en cas de baisse des prix lors de la vente des parts, le souscripteur devra payer la différence.
L’investissement en SCPI résidentielle via un contrat d’assurance-vie peut offrir :
Le rendement dépend de la stratégie (fiscale, rendement, capitalisation). Il est en moyenne inférieur aux SCPI de rendement, mais adapté à certains objectifs patrimoniaux.
Une durée minimale de 8 à 10 ans est généralement conseillée, voire plus pour les SCPI fiscales.
La liquidité n’est pas garantie. La revente n’est possible que s’il existe une contrepartie à l’achat. Elle dépend donc du marché et des conditions de souscription.
La SCPI résidentielle est un placement collectif long terme, tandis que le crowdfunding immobilier vise des opérations ponctuelles, plus courtes et plus risquées.
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Les solutions d’investissement dont le sous-jacent est immobilier comportent un risque de perte en capital. Il s’agit d’un investissement de long terme pour lequel la liquidité peut être limitée, la sortie n’étant possible que s’il existe une contrepartie à l’achat. Les revenus ne sont pas garantis et dépendront de l’évolution du marché immobilier et du cours des devises.
Montant investi : le montant qu’il est raisonnable d’investir dépend de votre patrimoine personnel, de votre horizon d’investissement et de votre souhait de prendre des risques spécifiques liés à un investissement immobilier.
Durée des placements : il s’agit d’un placement à long terme, la durée minimale de conservation des parts est précisée dans la documentation réglementaire des fonds.
Risque de perte en capital : ces investissements comportent un risque de perte en capital, la valeur de la part de SCPI peut évoluer de manière aléatoire en fonction notamment de l’évolution du marché immobilier, vous pouvez perdre tout ou partie de votre investissement ou devoir revendre à un prix décoté.
Risque de durabilité : les principaux risques en matière de durabilité auxquels sont exposés les investissements immobiliers sont liés aux changements climatiques : risques physiques liés à un événement climatique extrême, risques de transition liés au changement climatique impliquant de nouvelles normes de construction, risques liés à la réglementation environnementale qui conduirait le fonds à engager une dépense directe ou indirecte. Les dépenses induites par la survenance d’un risque en matière de durabilité pourraient, le cas échéant, diminuer les revenus générés par l’investissement et, par conséquent, le rendement.
Risque de change : L’investissement dans Pierval Santé comporte un risque de change lié aux devises étrangères de pays situés en Europe hors zone euro ainsi qu’en dollar canadien. Ce risque pourrait avoir un impact négatif sur la valorisation des actifs immobiliers ainsi que sur les loyers perçus.
L’investissement dans Euryale Horizons Santé comporte un risque de change lié aux devises étrangères de pays situés en Europe hors zone euro, ainsi qu’aux dollars US et canadiens. L’exposition théorique maximal est de 50% compte tenu de la politique d’investissement du fonds
Risque de taux : les fonds pouvant recourir à l’endettement, l’acquisition d’immeuble financé par le recours à au crédit expose le fonds à un risque de variation de taux et donc de majoration du coût de financement.
Risque de liquidité : la sortie n’est possible que s’il existe une contrepartie à l’achat. Les modalités de retraits ou de cessions de parts étant liées à l’existence ou non d’une contrepartie, la société de gestion ne peut garantir le rachat des parts.
En cas de démembrement , le nue propriétaire et l’usufruitier s’exposent à l’absence de liquidité durant la durée du démembrement.
Absence de garantie : ces investissements ne font pas l’objet d’une garantie, ils ne garantissent pas eux-mêmes la revente des parts, ni le retrait des parts. Les revenus ne sont pas garantis et dépendront de l’évolution du marché immobilier et du cours des devises. La valeur de la part n’est pas garantie, vous pouvez perdre tout ou partie de votre investissement ou devoir revendre à un prix décoté.
